Andrahandshyror ökar även i hyresrätt
Den 1 februari 2013 släpptes andrahandshyrorna friare för ägda bostäder. Tanken var att göra det mer ekonomiskt lockande att hyra ut och därmed få ut fler bostäder på marknaden.
På den ledande annonsplatsen för andrahandsuthyrning, Blocket, ökade också utbudet de två första åren med totalt tio procent, från 52 000 till 57 000 lägenheter.
Nu ser ökningen ut att ha stannat av. Under det andra kvartalet i år har utbudet minskat jämfört med samma period i fjol, men utvecklingen är olika i olika delar av landet.
– I Stockholm fortsätter utbudet att öka för där kan man ta ut så pass höga hyror. I Göteborg och Malmö däremot, har utbudet minskat. Det kan bero på att det har varit mer gynnsamt att sälja sin bostadsrätt i stället för att hyra ut den där. I övriga landet är utbudet ganska oförändrat, säger Linnéa Aguero, pressansvarig på Blocket.
En annan följd av lagändringen är att andrahandshyrorna har höjts kraftigt, enligt Blockets statistik som bygger på vilken hyra man begär i annonserna.
Hem & Hyras beräkningar visar att små bostadsrätter har fått drygt 40 procent högre andrahandshyror sedan lagändringen.
Även för små hyresrätter har andrahandshyrorna höjts kraftigt, med cirka åtta procent sedan i fjol och 20 procent sedan lagen ändrades. Detta trots att reglerna är desamma som förut: man inte får ta ut mer än förstahandshyran och faktiska kostnader för el och dylikt.
En delförklaring kan vara att fler nyproducerade lägenheter har kommit ut på andrahandsmarknaden.
– Det har kommit ut många nybyggda hyresrätter på marknaden och de har betydligt högre hyror än den gamla allmännyttan, säger Linnéa Aguero.
Samtidigt kan det vara så att en del förstahandshyresgäster följer hyresutvecklingen för bostadsrätter och lägger på lite extra. I dag annonserades till exemepel en liten hyresetta med delad dusch norr om Stockholm ut för 9 000 kronor i månaden, vilket troligtvis är betydligt mer än den egentliga förstahandshyran.
– Det kan mycket väl vara så också, att en del begär överhyror. Det har vi tyvärr ingen möjlighet att kontrollera, säger Linnéa Aguero.
Så här höga hyror begärde annonsörerna i landets tio största kommuner under det första halvåret i år, genomsnittshyra i kronor:
| Kommun | Antal rum | Hyresrätt | Bostadsrätt |
|---|---|---|---|
| Stockholm | Ettor | 5 824 | 8 247 |
| Tvåor | 9 708 | 12 051 | |
| Göteborg | Ettor | 4 502 | 5 254 |
| Tvåor | 6 772 | 8 211 | |
| Malmö | Ettor | 4 215 | 4 747 |
| Tvåor | 6 933 | 7 547 | |
| Uppsala | Ettor | 4 310 | 5 267 |
| Tvåor | 6 544 | 8 031 | |
| Linköping | Ettor | 4 005 | 4 517 |
| Tvåor | 5 821 | 6 173 | |
| Västerås | Ettor | 4 190 | 4 532 |
| Tvåor | 5 789 | 6 461 | |
| Örebro | Ettor | 3 984 | 4 057 |
| Tvåor | 5 459 | 6 208 | |
| Helsingborg | Ettor | 3 950 | 4 444 |
| Tvåor | 6 703 | 6 803 | |
| Norrköping | Ettor | 4 022 | 4 127 |
| Tvåor | 6 230 | 6 117 | |
| Jönköping | Ettor | 3 651 | 4 497 |
| Tvåor | 5 354 | 6 281 | |
| Källa: Blocket. | |||
Hyran för en ägd bostad får inte vara påtagligt högre än uthyrarens kapitalkostnader och driftskostnader.
Hur stora lån uthyraren har tagit och vad räntor och amorteringar kostar spelar ingen roll. I stället ska man utgå från bostadens marknadsvärde – vad uthyraren skulle kunna tjäna om bostaden såldes och pengarna placerades på annat sätt.
I förarbetena till lagen står att man kan räkna med en ränta som ligger ett par procent över riksbankens referensränta. Hur hög den är kan du se här.
För en lägenhet som är värd tre miljoner kronor kan man för närvarande (juli 2015) räkna med en kapitalkostnad på 2 procent gånger 3 000 000 kronor = 60 000 kronor per år eller 5 000 kronor i månaden.
Därutöver kan uthyraren lägga på till exempel avgift till bostadsrättsföreningen och kostnader för el och bredband. Om lägenheten hyrs ut möblerad, är det tillåtet ta ut viss ersättning för möbelslitage.
För hyresrätter gäller att man får ta ut den faktiska förstahandshyran, omkostnader för el och annar plus eventuellt viss ersättning för slitage.
Källa: Hyresnämnden, regeringen.
