Det här ska du ha koll på när du hyr hus – juristens råd

– Jag bodde kvar mest för att det var svårt att hitta bostad samtidigt som jag inte kände till mina rättigheter, säger Charlotte som under flera år hyrde ett torp där mössen inte gick att bli av med.

Det som till slut gjorde att hon kontaktade kommunens miljöinspektörer, var att badrumsgolvet rasade in – samtidigt som varmvattnet också försvann.

Läs ocksåMusinvasion och kyla - livet i hyrtorpet blev en mardröm för Charlotte

Hyresvärdarna sade sedan upp Charlotte och krävde att hon skulle betala fulla hyror för alla månader som kontraktet var giltigt, trots avsaknad av varmvatten och pågående renovering. Läs mer om det här!

Enligt Johan Perup, jurist på Hyresgästföreningen, är Charlottes situation inte ovanlig.

– Folk har inte riktigt koll på vad det innebär att hyra ”lilla huset på prärien” och det leder ofta till stora problem, säger han.

Läs ocksåBonny och Eva upptäckte att de betalat för grannarnas el – värden vill inte svara på frågor

Det finns ingen officiell statistik om hur många som hyr hus. Johan Perup berättar att det finns uppskattningar om att det handlar om mellan 70 000 till 120 000 privatuthyrningar per år.

Två likadana villor kan ha olika regelverk

Ett vanligt scenario beskriver Johan Perup är att hyresgästen börja upptäcka fel, så som fukt och mögel. När de sedan klagar och vill ha bristerna åtgärdade, blir de uppsagda.

– Det blir en svår balansgång. Ska man våga klaga eller inte? Många av de som hyr sådana hus har inte heller många andra valmöjligheter.

Att känna till dina rättigheter och vilka regler som gäller är därför till stor hjälp. Vilken bostadstyp det är avgör nämligen inte vilken lag som gäller.

Konkret handlar det om huruvida uthyrningen regleras av hyreslagen eller privatuthyrningslagen. Hyreslagen innebär på många sätt ett starkare skydd för dig som hyresgäst. Framför allt genom att det ska finnas lagliga skäl till att bli uppsagd.

– Många läser aldrig vilken lag som gäller. De utgår från att alla hyresgäster har samma rättigheter. Två personer kan bo i nästan identiska villor men ha helt olika juridiskt skydd, säger Johan Perup.

Det finns några grundregler för när hyreslagen gäller för uthyrning av småhus. Ett sådant exempel är ett hus med flera lägenheter. Om ett hus hyrs ut av ett företag likaså. Och om en privatperson regelbundet hyr ut fler än två bostäder utom den egna, så ska hyreslagen också tillämpas.

”Ibland vill man snabbt komma därifrån”

Den första juli i år trädde en ny privatuthyrningslag i kraft. Enligt den gäller tre månaders uppsägningstid åt båda hållen.

– Men om du har fått ett tidsbestämt avtal så kan inte hyresvärden säga upp dig förrän det löpt ut, säger Johan Perup.

För uthyrningar som avtalades innan den nya lagen trädde i kraft, gäller den gamla privatuthyrningslagen. Den gav hyresgästen kortare uppsägningstid, vilket Johan Perup berättar har varit bra för de som hyrt bristfälliga hus.

– Ibland vill man snabbt komma därifrån och då har man tidigare haft en månads uppsägningstid enligt privatuthyrningslagen, men nu gäller tre månader även för den som hyr.

Foto: Läsarbilder

Den nya privatuthyrningslagen innebär samtidigt att ni kan avtala fritt om bättre villkor än de som anges av lagen. Däremot inte motsatsen.

Exempelvis kan hyresvärden gå med på att ge dig kortare uppsägningstid än tre månader. Eller avtala om att hyresvärden har en längre uppsägningstid än tre månader.

Granska och påverka avtalet

Det är i hyresavtalet som det ska framgå vilket regelverk som gäller. Om det inte står, bör du be att det läggs till, berättar Johan Perup.

– Man ska inte fråga om man hyr en villa eller en lägenhet. Man ska fråga vilket regelverk som gäller.

Om det är en uthyrning enligt privatuthyrningslagen kan du som blivande hyresgäst försöka påverka innehållet i avtalet. Det kan nämligen vara till stor hjälp om du senare skulle hamna i konflikt med hyresvärden.

– Ju mer du kan specificera i hyresavtalet, desto större chans att undvika tvister, säger Johan Perup.

Inte bara villkor kring hyran bör vara med i avtalet. Eftersom konflikter om deposition, underhåll och driftskostnader även är vanligt, bör detaljer om det också finnas med i hyresavtalet.

För dig som hyresgäst är det viktigt att veta vilket underhåll du förväntas göra av huset och trädgården. Ska du klippa gräs, skotta snö och reparera saker som går sönder? Om de bitarna inte är avtalade, är risken för konflikter avsevärt större.

– Hyresvärden kanske tycker att du som hyr huset har fullt ansvar att sköta trädgården, och om du inte gör det så kanske hen anlitar någon och debiterar dig för det, säger Johan Perup.

Rättigheter spelar mindre roll när du blir uppsagd

Om det börjar dyka upp problem i huset du hyr ska du påtala dem för hyresvärden. Gör det skriftligt så att det blir lätt att senare se vilka bristerna varit, vilket svar hyresvärden gett dig och om bristerna åtgärdats.

Om det går så långt att kommunens miljöinspektörer dömer ut huset som hälsofarligt, kan det vara grund för att häva hyresavtalet, säger Johan Perup. Att då ha allt dokumenterat är en förutsättning för att du ska kunna få rätt i domstol.

Vissa problem, så som avsaknad av varmvatten, kan utgöra ”men i nyttjanderätten”. Då kan du ha rätt till hyresnedsättning. Som medlem i Hyresgästföreningen kan du få juridisk rådgivning om bedömning av bristerna och hur du ska gå till väga.

Men Johan Perup betonar att det alltid är att föredra att först försöka lösa konflikterna direkt med hyresvärden.

– Klagar du hos miljöförvaltningen eller involverar hyresnämnden, så kommer du med stor sannolikhet att bli uppsagd eftersom det är det enklaste sättet för hyresvärdarna att hantera det här, säger han.

När det gäller hyresnivå ska beloppet vara skäligt, enligt nya privatuthyrningslagen. Bedömningen ska göras utifrån liknande objekt som hyrs ut enligt samma lag. Det innebär att hyran blir mer marknadsstyrd än tidigare då hyresnivån skulle beräknas utifrån kapitalkostnad och driftskostnader.

Även gällande detta påpekar Johan Perup att det finns många juridiska möjligheter att påverka i teorin – men att de begränsas av att besittningsskyddet saknas.

– Det kan hända att hyresvärden vill höja hyran. Då kan du fortsätta betala den gamla hyran och Hyresgästföreningen skulle kunna bedöma vad som är en rimlig hyra, men hyresvärden kommer med största sannolikhet att säga upp dig.