Annons

Så svarar värdarna på kritiken om smyginförd marknadshyra: ”Skillnaden minskar efterhand”

Göteborg Privata värdar plockar bort hundratals lägenheter ur förhandlingssystemet. I stället sätter de hyran själva. Ibland pressar de hyresgästerna att avsäga sig rätten till gemensam förhandling även i framtiden. Nu svarar storvärdarna Stena och Balder på Hyresgästföreningens hårda kritik.
Balder äger stjärnhusen i Frölunda. Niklas Dabrowski är bolagets huvudförhandlare. Ann Svensson är chef för bostadsuthyrning och hyresförhandling på Stena Fastigheter Göteborg.
Foto: Robin Lundin/Balder

När en lägenhet blir tom kan värden passa på att renovera den och höja standarden. När nästa hyresgäst flyttar in är hyran betydligt högre. Många större privatvärdar har satt detta i system: Stena Fastigheter gör pluslägenheter, Balder kallar det Hem-lägenhet.

Normalt ska den nya hyran förhandlas med Hyresgästföreningen. Det begränsar hur mycket den kan höjas. Lägenheterna jämförs med likvärdiga lägenheter, värderas utifrån det och fogas in i det gemensamma bruksvärdessystemet.

ANNONSGuide till hemförsäkringar

Men inte överallt.

I stjärnhusen intill Frölunda torg i västra Göteborg har Balder på senare år strandat hyresförhandlingar för cirka 190 lägenheter efter renovering – alltså var tredje lägenhet av totalt 550. I stället har bolaget själva satt hyran, som blir betydligt högre än den förhandlade nivån.

En av Balders annonser på bostadssajten HomeQ. Den oförhandlade hyran är satt till 11 482 kronor. Genom att ta lägenheten har den nya hyresgästen accepterat värdens hyresbud.
En av Balders annonser på bostadssajten HomeQ. Den oförhandlade hyran är satt till 11 482 kronor. Genom att ta lägenheten har den nya hyresgästen accepterat värdens hyresbud.

Den som vill flytta in här vet inte att hyran ligger för högt. Bostadsbristen gör att allt blir uthyrt och få hyresgäster ifrågasätter hyresnivån.

Men faktum är att en hyresgäst som flyttar in i en upprustad trea på 80 kvadrat i Balders stjärnhus just nu betalar cirka 850 kronor mer i snitt per månad jämfört med grannen i en renoverad lägenhet där hyran är förhandlad.

Balder bekräftar hyresskillnad

Balders huvudförhandlare Niklas Dabrowski bekräftar att uppgiften stämmer. Men han förnekar att bolaget gör det i syfte att tjäna pengar på upplägget.

– Nej, inte alls. Det vi tar ut är det vi yrkat på. Och är man seriös i förhandling så yrkar man på det man behöver kostnadstäckning för, inte mer. Dessutom kryper de tidigare förhandlade hyrorna allt närmare den här nivån. Så skillnaden minskar efterhand.

Läs ocksåVärdarnas knep som höjer hyran – därför betalar du mer än grannenPrivata storvärdar renoverar tomma lägenheter, strandar hyresförhandlingen och hyr sedan ut till hyror de själva sätter. Ibland pressas nya hyresgäster att skriva på avtal om att förhandla hyran direkt med värden. Fredrik Alexandersson vägrade. Det har sparat barnfamiljen många tusenlappar.

Vad vill du säga till en nyinflyttad familj som upptäcker att de betalar mer än grannen för samma lägenhet?

– Hyresgäster som har bott hos oss i många år kan i vissa fall ha kvar en något lägre hyra från den tid när renoveringarna precis drog igång. Vi har inte velat påverka dessa hyresgäster med justeringar till de hyresnivåer som nu har förhandlats med andra värdar inom Frölundaområdet.

Hyresuppgörelsen för stjärnhusen i Frölunda har inte hängt med sin tid, anser Balders Niklas Dabrowski.
Hyresuppgörelsen för stjärnhusen i Frölunda har inte hängt med sin tid, anser Balders Niklas Dabrowski. Därmed är hyran egentligen för låg i renoverade lägenheter där hyran är förhandlad med Hyresgästföreningen.

Enligt Niklas Dabrowski har hyresvärdar i närheten kommit överens med Hyresgästföreningen om högre hyror än vad Balder har, för likvärdiga lägenheter. Det visar i sin tur att hyresuppgörelsen för stjärnhusen är föråldrad, anser bolaget. Balder har uppgraderat sitt Hem-koncept och genomfört yttre renoveringar i området som borde höja värdet. Dessutom ska personalrockader hos Hyresgästföreningen ha sinkat omförhandlingen.

– På åtta år har vi haft med sju olika förhandlare att göra. Så fort man gör framsteg och börjar närma sig en uppgörelse så slutar någon, och så får man börja om från början med nästa, säger Niklas Dabrowski.

Kritiken: ”Yrkar på marknadshyror”

Hyresgästföreningen är å sin sida starkt kritisk till metoden att stranda och plocka bort fler och fler nyrenoverade lägenheter från förhandling. Tillvägagångssättet är en del av en större systematik som flera stora privatvärdar använder för att pressa upp hyrorna, menar föreningen.

Annons


Enligt Sofi Bringsoniou, förhandlingschef i Göteborg, är hanteringen ett medvetet sätt att runda dagens förhandlingssystem. En slags testballong i mindre skala för att bereda väg för en annan hyressättningsmodell.

– De yrkar på marknadshyror. Och det är bostadsbrist, så hyresgäster tar de här lägenheterna och betalar den yrkade höjningen som fastighetsägaren kommer med, säger hon.

Sofi Bringsoniou, förhandlingschef på Hyresgästföreningen i Västra Sverige.
Sofi Bringsoniou, förhandlingschef på Hyresgästföreningen i Västra Sverige.

Särskilt kritisk är Sofi Bringsoniou till att etablerade storspelare som Balder och Stena går i täten.

– Stena gör det på några fastigheter, men vi kommer överens om merparten av hyrorna i förhandling med dem. Balder gör det här på nästan alla sina lägenheter. De har satt det i system. De skickar både förhandlingsframställan och frånträdande i samma kuvert, underskrivna. Ungefär: vi vet att ni inte kommer vilja gå med på det här, så vi frånträder direkt. För de får inte ta ut den högre hyran förrän de har lämnat förhandlingen.

Läs ocksåVärdar i väst renoverar när du flyttatGrafik om hur styckerenoveringar går till.

Vad tänker du om det?

– Det är ju helt förkastligt. Så cyniskt, så fult. Men de är smarta.

Balder hävdar gemensamt upplägg kring skenförhandling

Balder medger skenförhandlingen. Huvudförhandlare Niklas Dabrowski säger dock till Hem & Hyra att den rutinen inte gäller längre.

– Vi har tidigare blivit uppmanade att göra så av Hyresgästföreningen själva. Deras förhandlare sa att eftersom vi ändå vet varandras ståndpunkter är det lika bra att spara tid och pappersarbete. Men numera följer vi formerna för hur man ska göra.

En annan storvärd som strandar nyrenoverade lägenheter i stor skala är Stena Fastigheter. I området Pilegården i Askim, några kilometer från Balders stjärnhus, har bostadsbolaget de senaste åren plockat bort nästan var tionde lägenhet i takt med att de rustas upp till plusstandard.

En av Stenas bostadsannonser på bostadssajten HomeQ. Fyran på 66 kvadratmeter i Pilegården renoverades till plusstandard 2018. Hyran är satt till 14 476 kronor, med inflyttning i augusti.
En av Stenas bostadsannonser på bostadssajten HomeQ. Fyran på 66 kvadratmeter i Pilegården renoverades till plusstandard 2018. Hyran är satt till 14 476 kronor, med inflyttning i augusti.

Liksom Balder hävdar Stena att de oförhandlade hyrorna i Pilegården handlar om undantagsfall i områden där parterna hittills inte har lyckats komma överens.

– Förhandlingar pågår och vi hoppas kunna nå en lösning även där. Vår målsättning är att alla våra hyror ska vara förhandlade, säger Ann Svensson som är chef för bostadsuthyrning och hyresförhandling i Göteborg.

Stena vill direktförhandla med hyresgäster

I Pilegården riskerar nyinflyttade hyresgäster inte bara att åka på en högre ingångshyra än vad grannarna betalar. Dessutom kan de fastna på denna högre nivå så länge de bor kvar, genom ett tilläggsavtal som hyresvärden skickar ut tillsammans med det vanliga hyreskontraktet.

Hem & Hyra kan visa hur Stena försöker få nya hyresgäster i Pilegården att gå med på att slopa sin förhandlingsklausul redan före inflytt. Om du gör det omfattas du inte längre av framtida, gemensamma hyresförhandlingar. I stället förväntas du göra upp med Stena om hyran på egen hand.

Annons

I praktiken innebär det ofta att hyresvärden aviserar samma hyreshöjning som för grannarna – som redan från början har lägre hyror. Du betalar alltså mer så länge du bor kvar.

Tilläggsavtalen är ett nödvändigt komplement när det inte går att nå en vanlig förhandlingslösning, menar Ann Svensson på Stena Fastigheter. Så har varit fallet för ett 50-tal lägenheter i bostadsområdet Pilegården.
Tilläggsavtalen är ett nödvändigt komplement när det inte går att nå en vanlig förhandlingslösning, menar Ann Svensson på Stena Fastigheter. Så har varit fallet för ett 50-tal lägenheter i bostadsområdet Pilegården.

När Hem & Hyra frågar varför Stena vill att hyresgästerna skriver på de aktuella tilläggsavtalen blir svaret från bolaget att man följer lagen: de påkallar förhandling för varje nyrenoverad lägenhet, och när Hyresgästföreningen inte går med på hyreskravet så strandar bolaget.

Tilläggsavtal gör att värden kan höja nästa år

Kruxet är att en ny, likadan förhandling med Hyresgästföreningen väntar även nästa år – om inte hyresgästen går med på att direktförhandla med Stena om hyran på egen hand. Det ger helt enkelt hyresvärden större möjligheter att höja hyresnivån på sikt.

– För att fortsatt kunna förhandla om hyran har vi begärt avstående från förhandlingsklausulen och har i stället dialogen direkt med vår kund, säger Ann Svensson.

Sådana avtal är enligt lag inte giltiga förrän signerande hyresgäst har bott i sin lägenhet i minst tre månader. Varför skickar ni ut sådana tilläggsavtal redan innan den nya hyresgästen har flyttat in?

– Tilläggsavtalet skickas ut i samband med kontraktsskrivning i informationssyfte. Därefter skickas det ut för påskrift tre månader efter att hyresavtalet börjat gälla.

Hur du ser på risken att folk tror att de måste skriva under redan vid tillträde för att få lägenheten?

– Vi informerar både muntligen och i skrift om att de kommer att få tilläggsavtalet skickat till sig tre månader efter att deras hyresavtal börjat gälla.

Balder använder sig inte av tilläggsavtal för att förmå hyresgäster att slopa förhandlingsklausulen, säger bolagets huvudförhandlare Niklas Dabrowski till Hem & Hyra.

– Nej. Vår målsättning är att få in alla lägenheter i förhandlingssystemet. Så det gör vi inte.

LÄS MER Så funkar hyresförhandlingar om du inte har förhandlingsklausul

Fakta: Förhandlingsklausul – vad är det?
  • Grundregeln är att alla lägenheter i ett hyreshus omfattas av förhandlingsordning. Det står i hyresförhandlingslagen.
  • När du har en förhandlingsklausul i ditt hyreskontrakt omfattas du av de uppgörelser som din hyresvärd förhandlar med Hyresgästföreningen om. Det gäller till exempel hyreshöjningar.
  • Du och din hyresvärd kan avtala bort förhandlingsklausulen. Då måste du först ha hyrt din lägenhet i minst tre månader. Efter det förhandlar du din hyra själv direkt med värden.
Läs också Malins lycka – får sänkt hyra med flera tusen: ”Det var så enkelt” Hyresgäster lever i förfallet hus mitt i lyxområde – kommunen om kritiken: "Har ställt krav" Boende i Kinesiska muren går till domstol - tar strid för att få betala hyra: ”Det måste finnas rättvisa”

Copyright © Hem & Hyra. Citera oss gärna men glöm inte ange källan.