Så svarar värdarna på kritiken om smyginförd marknadshyra: ”Skillnaden minskar efterhand”
När en lägenhet blir tom kan värden passa på att renovera den och höja standarden. När nästa hyresgäst flyttar in är hyran betydligt högre. Många större privatvärdar har satt detta i system: Stena Fastigheter gör pluslägenheter, Balder kallar det Hem-lägenhet.
Normalt ska den nya hyran förhandlas med Hyresgästföreningen. Det begränsar hur mycket den kan höjas. Lägenheterna jämförs med likvärdiga lägenheter, värderas utifrån det och fogas in i det gemensamma bruksvärdessystemet.
Men inte överallt.
I stjärnhusen intill Frölunda torg i västra Göteborg har Balder på senare år strandat hyresförhandlingar för cirka 190 lägenheter efter renovering – alltså var tredje lägenhet av totalt 550. I stället har bolaget själva satt hyran, som blir betydligt högre än den förhandlade nivån.
Den som vill flytta in här vet inte att hyran ligger för högt. Bostadsbristen gör att allt blir uthyrt och få hyresgäster ifrågasätter hyresnivån.
Men faktum är att en hyresgäst som flyttar in i en upprustad trea på 80 kvadrat i Balders stjärnhus just nu betalar cirka 850 kronor mer i snitt per månad jämfört med grannen i en renoverad lägenhet där hyran är förhandlad.
Balder bekräftar hyresskillnad
Balders huvudförhandlare Niklas Dabrowski bekräftar att uppgiften stämmer. Men han förnekar att bolaget gör det i syfte att tjäna pengar på upplägget.
– Nej, inte alls. Det vi tar ut är det vi yrkat på. Och är man seriös i förhandling så yrkar man på det man behöver kostnadstäckning för, inte mer. Dessutom kryper de tidigare förhandlade hyrorna allt närmare den här nivån. Så skillnaden minskar efterhand.
Vad vill du säga till en nyinflyttad familj som upptäcker att de betalar mer än grannen för samma lägenhet?
– Hyresgäster som har bott hos oss i många år kan i vissa fall ha kvar en något lägre hyra från den tid när renoveringarna precis drog igång. Vi har inte velat påverka dessa hyresgäster med justeringar till de hyresnivåer som nu har förhandlats med andra värdar inom Frölundaområdet.
Enligt Niklas Dabrowski har hyresvärdar i närheten kommit överens med Hyresgästföreningen om högre hyror än vad Balder har, för likvärdiga lägenheter. Det visar i sin tur att hyresuppgörelsen för stjärnhusen är föråldrad, anser bolaget. Balder har uppgraderat sitt Hem-koncept och genomfört yttre renoveringar i området som borde höja värdet. Dessutom ska personalrockader hos Hyresgästföreningen ha sinkat omförhandlingen.
– På åtta år har vi haft med sju olika förhandlare att göra. Så fort man gör framsteg och börjar närma sig en uppgörelse så slutar någon, och så får man börja om från början med nästa, säger Niklas Dabrowski.
Kritiken: ”Yrkar på marknadshyror”
Hyresgästföreningen är å sin sida starkt kritisk till metoden att stranda och plocka bort fler och fler nyrenoverade lägenheter från förhandling. Tillvägagångssättet är en del av en större systematik som flera stora privatvärdar använder för att pressa upp hyrorna, menar föreningen.
Enligt Sofi Bringsoniou, förhandlingschef i Göteborg, är hanteringen ett medvetet sätt att runda dagens förhandlingssystem. En slags testballong i mindre skala för att bereda väg för en annan hyressättningsmodell.
– De yrkar på marknadshyror. Och det är bostadsbrist, så hyresgäster tar de här lägenheterna och betalar den yrkade höjningen som fastighetsägaren kommer med, säger hon.
Särskilt kritisk är Sofi Bringsoniou till att etablerade storspelare som Balder och Stena går i täten.
– Stena gör det på några fastigheter, men vi kommer överens om merparten av hyrorna i förhandling med dem. Balder gör det här på nästan alla sina lägenheter. De har satt det i system. De skickar både förhandlingsframställan och frånträdande i samma kuvert, underskrivna. Ungefär: vi vet att ni inte kommer vilja gå med på det här, så vi frånträder direkt. För de får inte ta ut den högre hyran förrän de har lämnat förhandlingen.
Vad tänker du om det?
– Det är ju helt förkastligt. Så cyniskt, så fult. Men de är smarta.
Balder hävdar gemensamt upplägg kring skenförhandling
Balder medger skenförhandlingen. Huvudförhandlare Niklas Dabrowski säger dock till Hem & Hyra att den rutinen inte gäller längre.
– Vi har tidigare blivit uppmanade att göra så av Hyresgästföreningen själva. Deras förhandlare sa att eftersom vi ändå vet varandras ståndpunkter är det lika bra att spara tid och pappersarbete. Men numera följer vi formerna för hur man ska göra.
En annan storvärd som strandar nyrenoverade lägenheter i stor skala är Stena Fastigheter. I området Pilegården i Askim, några kilometer från Balders stjärnhus, har bostadsbolaget de senaste åren plockat bort nästan var tionde lägenhet i takt med att de rustas upp till plusstandard.
Liksom Balder hävdar Stena att de oförhandlade hyrorna i Pilegården handlar om undantagsfall i områden där parterna hittills inte har lyckats komma överens.
– Förhandlingar pågår och vi hoppas kunna nå en lösning även där. Vår målsättning är att alla våra hyror ska vara förhandlade, säger Ann Svensson som är chef för bostadsuthyrning och hyresförhandling i Göteborg.
Stena vill direktförhandla med hyresgäster
I Pilegården riskerar nyinflyttade hyresgäster inte bara att åka på en högre ingångshyra än vad grannarna betalar. Dessutom kan de fastna på denna högre nivå så länge de bor kvar, genom ett tilläggsavtal som hyresvärden skickar ut tillsammans med det vanliga hyreskontraktet.
Hem & Hyra kan visa hur Stena försöker få nya hyresgäster i Pilegården att gå med på att slopa sin förhandlingsklausul redan före inflytt. Om du gör det omfattas du inte längre av framtida, gemensamma hyresförhandlingar. I stället förväntas du göra upp med Stena om hyran på egen hand.
I praktiken innebär det ofta att hyresvärden aviserar samma hyreshöjning som för grannarna – som redan från början har lägre hyror. Du betalar alltså mer så länge du bor kvar.
När Hem & Hyra frågar varför Stena vill att hyresgästerna skriver på de aktuella tilläggsavtalen blir svaret från bolaget att man följer lagen: de påkallar förhandling för varje nyrenoverad lägenhet, och när Hyresgästföreningen inte går med på hyreskravet så strandar bolaget.
Tilläggsavtal gör att värden kan höja nästa år
Kruxet är att en ny, likadan förhandling med Hyresgästföreningen väntar även nästa år – om inte hyresgästen går med på att direktförhandla med Stena om hyran på egen hand. Det ger helt enkelt hyresvärden större möjligheter att höja hyresnivån på sikt.
– För att fortsatt kunna förhandla om hyran har vi begärt avstående från förhandlingsklausulen och har i stället dialogen direkt med vår kund, säger Ann Svensson.
Sådana avtal är enligt lag inte giltiga förrän signerande hyresgäst har bott i sin lägenhet i minst tre månader. Varför skickar ni ut sådana tilläggsavtal redan innan den nya hyresgästen har flyttat in?
– Tilläggsavtalet skickas ut i samband med kontraktsskrivning i informationssyfte. Därefter skickas det ut för påskrift tre månader efter att hyresavtalet börjat gälla.
Hur du ser på risken att folk tror att de måste skriva under redan vid tillträde för att få lägenheten?
– Vi informerar både muntligen och i skrift om att de kommer att få tilläggsavtalet skickat till sig tre månader efter att deras hyresavtal börjat gälla.
Balder använder sig inte av tilläggsavtal för att förmå hyresgäster att slopa förhandlingsklausulen, säger bolagets huvudförhandlare Niklas Dabrowski till Hem & Hyra.
– Nej. Vår målsättning är att få in alla lägenheter i förhandlingssystemet. Så det gör vi inte.
LÄS MER Så funkar hyresförhandlingar om du inte har förhandlingsklausul
- Grundregeln är att alla lägenheter i ett hyreshus omfattas av förhandlingsordning. Det står i hyresförhandlingslagen.
- När du har en förhandlingsklausul i ditt hyreskontrakt omfattas du av de uppgörelser som din hyresvärd förhandlar med Hyresgästföreningen om. Det gäller till exempel hyreshöjningar.
- Du och din hyresvärd kan avtala bort förhandlingsklausulen. Då måste du först ha hyrt din lägenhet i minst tre månader. Efter det förhandlar du din hyra själv direkt med värden.
