Så mycket får värden snoka för att upptäcka svartuthyrning – och här går gränsen
Hyresvärdar som spanar på sina hyresgäster för att upptäcka otillåten andrahandsuthyrning bör ha koll både på dataskyddsregler och brottsbalken. Men även om värdarna bryter mot lagen när de tar fram bevis, har de ändå rätt att använda dem i hyresnämnden.
– Vi har fri bevisprövning i Sverige. Det är inte som i USA där domstolarna kastar ut bevis för att någon har kommit åt dem på fel sätt. Har en hyresvärd bevisning för att det skett en olovlig andrahandsuthyrning, är den bevisningen tillåten i hyresnämnden. Så ur det perspektivet är allting tillåtet, säger Peter Hellman, advokat och expert på fastighetsrätt och dataskyddsförordningen (GDPR).
Värden får inte använda personuppgifter hur som helst
Är det då fritt fram för hyresvärden att smyga i buskarna, följa efter och fotografera hyresgäster? Nej – för även om alla sorters bevis kan användas i hyresnämnden finns det annan lagstiftning som skyddar den personliga integriteten. Dataskyddsförordningen säger att man inte får samla in eller använda information om människor hur som helst. Vissa sätt att övervaka eller spana på hyresgäster kan också vara brott enligt brottsbalken.
Det finns ett par principer i dataskyddsförordningen som är bra att känna till. Den ena är att den som samlar in information måste bestämma i förväg vad den ska användas till. Sen får den inte användas till något annat. Den andra är att man bara får samla in så mycket information som behövs för det förutbestämda syftet, och bara spara den så länge som är nödvändigt för att uppnå syftet.
– Det kallas uppgiftsminimering, att man ska ha så lite personuppgifter som möjligt. Man får inte samla på sig bra att ha-information, säger Peter Hellman.
Vissa värdar använder tveksamma metoder
Hem & Hyras enkätundersökning till sju kommunala bostadsbolag i Mellansverige visar att värdarna använder en rad olika metoder för att försöka upptäcka om hyresgäster hyr ut i andra hand utan tillstånd eller saknar ”skyddsvärt behov” av bostaden (vilket oftast betyder att man har en till bostad).
Flera av metoderna betraktar Peter Hellman som helt oproblematiska, som att titta vilka namn som står på dörren eller ha ett automatiskt system som kollar av folkbokföringen. Att hyresvärden läser av el- och vattenförbrukning är också oftast okej.
– Har hyresvärden tillgång till mätaren och kan kontrollera förbrukningen får värden använda den informationen, säger han.
En metod som är betydligt mer tveksam, som vissa hyresvärdar använder sig av, är att läsa av loggar i låssystem med taggar eller elektroniska nycklar. Som huvudregel är det inte tillåtet att behandla uppgifterna för andra syften än de samlats in för. Och hyresvärden måste ha en rättslig grund för varje ändamål de använder informationen till.
– Det kan antingen vara att man har samtycke från den man registrerar, eller att man gör en intresseavvägning där man bedömer att mitt intresse av att behandla uppgifterna väger större än ditt intresse av att skydda din personliga integritet. I det här fallet har hyresgästerna förmodligen inte samtyckt till den här användningen. Då måste hyresvärden ha ett annat rättsligt stöd för att behandla uppgiften och det är tveksamt om de har. Det är en bedömning i varje enskilt fall, men det är väl mer åt det otillåtna hållet, säger Peter Hellman.
Tips från grannar är vanligt
Ofta kan uppgifter från grannar vara orsaken att en hyresvärd misstänker svartuthyrning. Vissa bostadsbolag har till och med tipstjänster där man kan lämna information om sina grannar. Det är fullt tillåtet. Men om hyresvärden börjar ställa frågor om ens grannar behöver man inte svara om man inte vill.
Och om hyresvärden gör hembesök för att kontrollera vilka som bor i lägenheten har man inte någon skyldighet att släppa in personen.
– Det är klart att det inte finns något som hindrar en hyresvärd att gå och ringa på hos en hyresgäst och säga hej, men hyresvärden har inte rätt att komma in i lägenheten och titta vilka som är därinne. Det är bara för att göra underhåll, reparera och besiktiga lägenheten som hyresvärden har rätt att gå in i lägenheten. Det gäller såväl anmälda som oanmälda besök, säger Peter Hellman.
Hyresvärden kan be hantverkare spana
Ett sätt för hyresvärden att få veta hur det ser ut inne i lägenheten är att be hantverkare som ändå ska dit att se sig omkring och fota. Där bedömer Peter Hellman att det är okej att be dem titta. I de allra flesta situationer är det även lagligt att fota.
Att spana utanför lägenheten och fota in i den kan under vissa omständigheter vara brottsligt. Är hyresvärden väldigt närgången kan det handla om ofredande. Och om hyresvärden i hemlighet fotar in i bostaden och en person syns i bild kan det räknas som brottet kränkande fotografering. Om hyresvärden däremot fotar okända personer som kommer ut ur en port är det oftast okej.
Hur mycket får hyresvärden snoka i sociala medier?
Bostadsbolaget kan förstås också skaffa information om sina hyresgästers privatliv utan att söka upp dem fysiskt, inte minst genom sociala medier. Hur mycket får hyresvärden snoka där?
Som när det gäller allt annat måste värden då leva upp till reglerna i dataskyddsförordningen. Det måste bland annat ha ett ”berättigat syfte” och hyresvärden får bara samla in information som är nödvändig för det syftet. Lägger man ut något öppet i sociala medier får man hur som helst räkna med att bostadsbolaget kan använda det som bevis. Men får hyresvärden skicka vänförfrågan för att få tillgång till mer information?
– Om hyresvärden gör det i eget namn är det oproblematiskt, för då vet personen att det här är min hyresvärd. Men att göra det under falskt namn kan vara någon typ av vilseledande och det kan tangera det brottsliga området, säger Peter Hellman.
Hyresvärden bör också vara försiktig med att undersöka om hyresgästerna har ett kriminellt förflutet, till exempel genom att läsa domar. Huvudregeln är att bara myndigheter får behandla personuppgifter om lagöverträdelser.
– Att i egenskap av hyresvärd ta del av de uppgifterna är oftast fel, om det inte är nödvändigt för en rättslig tvist hyresvärden är inblandad i, säger Peter Hellman.
En tydlig gräns går vid kameraövervakning
Något som i alla lägen är otillåtet är att använda film från övervakningskameror för att avslöja svartuthyrning. Bostadshus får normalt sett bara kameraövervakas om det är för att komma till rätta med allvarlig upprepad brottslighet. Då ska kamerorna inte riktas mot lägenhetsdörrar.
– Och om man har en övervakningskamera, i ett garage eller utanför ett trapphus, för att beivra och förebygga brott, då får man inte använda de filmerna för andra ändamål. Om hyresvärden ändå skulle göra det skulle hyresnämnden liksom i de andra fallen kunna ta upp beviset. Men hyresvärden kan åka dit för brott mot dataskyddslagstiftningen, säger Peter Hellman.
