Tusenlappar att spara mellan olika nybyggen
Under det senaste året har bostadsbyggandet tagit fart på flera platser runt om i Östergötland. Nya hyreshus byggs inte bara i Linköping och Norrköping utan även i Vadstena, Motala, Mjölby, Boxholm, Finspång och Söderköping. De senaste två åren har åtta av länets elva kommunala bostadsbolag tagit spadtag för nya hyresbostäder och fler byggen är på gång.
För hyresgästerna innebär de nya lägenheterna betydligt högre hyror än vad som finns i det gamla beståndet. Men Hem & Hyras kartläggning visar även att det finns stora skillnader i hyrorna för en nybyggd lägenhet beroende på var i länet den ligger. För en ny trea kan det handla om hyresskillnader på allt från några hundralappar till över två tusen kronor i månaden.
– Nybyggda lägenheter har ofta presumtionshyra och det innebär att produktionskostnaden styr hyrorna. Ju högre kostnader det är desto högre hyror, förklarar Benny Andersson, förhandlare på Hyresgästföreningen.
Hur mycket kan ni påverka nybyggnadshyrorna?
– Vi kan inte påverka byggkostnaden. Däremot har vi en diskussion om kalkylen, hur mycket läggs i drift och underhåll och vad är ett rimligt avkastningskrav. Där kan vi ha olika uppfattning, säger Benny Andersson.
Presumtionshyror infördes 2006 och gör det möjligt för hyresvärdar att ta ut en högre hyra under en 15 årsperiod för att få en bättre kostnadstäckning för nybyggda hyreshus. De högsta nybyggnadshyrorna i Östergötland finns i dag i Linköping, där det i år byggs lika många bostäder som under miljonprogramseran. Enligt Stångåstaden beror de höga hyresnivåerna bland annat på att byggkostnaderna gått upp med det dubbla de senaste tio åren.
– Vi har en överhettning på byggmarknaden i Linköping. Efter varje upphandling har vi sett att kostnaderna har ökat och det är få som lämnar anbud på våra projekt. Vi har också haft en bomässa som krävt mycket resurser, säger Mats Persson, chef för nyproduktion på Stångåstaden.
I Linköping blev Stångåstaden nyligen klar med kvarteret Alnen för inflyttning under hösten. Här kostar en nybyggd trerumslägenhet på 75 kvadratmeter cirka 11 200 kronor i månaden. Det är cirka 2 500 kronor mer än vad en nybyggd trea på 80 kvadratmeter kostar hos det kommunala bostadsbolaget i Vadstena. Men att bygga till de hyresnivåerna hade inte varit möjligt i Linköping, förklarar Mats Persson.
– Det kan vara billigare att bygga på andra ställen, men jag vet inte hur jämförbara de här projekten är. Att det finns skillnader har att göra med att varje projekt är unikt och har sina egna kostnader, säger Mats Persson.
I Vadstena har kommunägda Vadstena fastighets AB, VFAB, byggt nya radhuslägenheter på Drottningmarken. Det är ett av få projekt i länet som fått del av det statliga investeringsstödet och beviljats 3,5 miljoner kronor.
– Skulle vi byggt utan bidrag så skulle det nog kostat 2 000 mer i månadshyra. Det är inte så många som utnyttjar bidraget beroende på att det är en massa villkor som måste uppfyllas. För att få stödet så får inte hyran vara högre än 1 300 kronor per kvadratmeter och år exempelvis, säger Lars Larenius, vd för VFAB.
Men Lars Larenius tycker att investeringsstödet är en dålig idé för att hålla nere hyrorna.
– Problemet med sådana här bidrag är att de kommer och går beroende på vilka som sitter i regeringsställning. Jag tycker att man hellre ska jobba med att hitta lösningar på individnivå, till exempel bostadsbidrag, och inte blanda in produktionskostnader och hyror.
Vissa av bostadsbolagen har satsat på att bygga kombohus, ett standardhus som pressar ned byggkostnaden. Det bygger exempelvis Hyresbostäder i Rambodal i Norrköping. Hyran för en trea blir där cirka tusen kronor lägre i månaden än de som nyligen har byggts i stadsdelen Kneippen.
Kombohusen har dock vissa begränsningar och kan inte byggas överallt. Nya typer av standardhus och andra upphandlingsformer, som partnering-samarbeten, är metoder som flera hyresvärdar tittar på för att försöka kapa byggkostnaderna. Om kostnaderna och hyrorna fortsätter uppåt finns en risk att lägenheterna blir för dyra, men var den gränsen går är svårt att säga.
– I dag har vi cirka 100–300 sökande till en äldre lägenhet medan det är cirka 30 intressenter till en nybyggd. Det är inte lika många som har råd att bo i de nya och jag tror att det är rimligt att tänka att efterfrågan kommer att minska framöver, säger Thomas Gustafsson, uthyrningschef på Hyresbostäder.
