Därför är det så svårt att undvika bostadskris – Forskaren: ”Det är problem överallt”
Det är bostadsbrist i svenska städer. Vissa partier menar att problemet är vårt hyressystem.
Moderaterna går till val på att införa fri hyressättning. C, KD och L vill ha det för nybyggda hyresrätter.
S, V och MP säger nej, liksom SD.
Men problemet är inte unikt för Sverige. I hela världen är det samma sak. Folk flyttar från landet till stan. Städernas bostäder räcker inte.
Kris över hela kartan
Senaste året har bostäder varit en stor fråga i borgmästarvalen i Köpenhamn, Paris och New York. Precis som i lokalvalen i Storbritannien och i parlamentsvalet i Nederländerna.
Platser och länder med helt olika modeller för hyressättning.
EU har infört en egen kommissionär för bostadsfrågan eftersom det är kris i stora delar av unionen.
Olika sorters problem
– Det är väldigt få länder som slår sig för bröstet och säger ”Vi har ett jättebra system för bostadsfrågan”. Det är problem överallt, men de ser olika ut, säger Bo Bengtsson, professor i statskunskap.
Han forskar vid Institutet för bostads- och urbanforskning på Uppsala universitet.
Det gör även nationalekonomen Cecilia Enström Öst. Hon konstaterar att bostadsmarknaden inte passar i ekonomiska skolboksexempel.
”Inte en perfekt marknad”
– Den fungerar inte som en perfekt konkurrensmarknad. Politiken ingriper av en anledning, säger Cecilia Enström Öst.
Det finns flera anledningar till att bostäder inte är som andra varor.
1. Bostäder är socialt speciella:
- Människor måste bo någonstans. Bostad räknas som en mänsklig rättighet. Statens ansvar slås fast i Sveriges grundlag.
- Vårt hem är mer än bara fyra väggar. Bostaden ingår i ett geografiskt sammanhang. Det kan vara ett område, en stadsdel, ort eller trakt. Det påverkar våra val.
- Hur vi bor styr vår tillgång till utbildning och arbete. Det kan även påverka vår hälsa, vår familjesituation och skapa sociala problem som segregation. De sakerna får i förlängningen effekter för hela samhället.
2. Bostäder är materiellt speciella:
- Hus är orörliga. De går normalt inte att flytta på.
- Hus har lång livslängd och kan ofta stå i hundratals år.
- Det är dyrt att bygga hus och det tar lång tid. Byggandet påverkas av politiska beslut och vad som händer i finanssektorn.
- Byggandet styrs också av tillgången på ledig och lämplig mark.
Tomt på landet – fullt i stan
– Det här gör att bostadsmarknaden reagerar med eftersläpning. Utbudet är trögrörligt, säger Cecilia Enström Öst.
Därför ser det ut som det gör i Sverige och i många andra länder.
Tomma hus på småorter där det inte längre finns jobb. Bostadsbrist i städerna dit människorna flyttat i stället. Där blir det höga priser, långa köer och trångboddhet.
Att hitta en ny jämvikt tar lång tid. Och på vägen hinner ofta förutsättningarna ändras igen.
Hyresgäster mest utsatta
Mest utsatta är hyresgäster. De har ett underläge mot fastighetsägaren, jämfört med vanliga köp och sälj-förhållanden.
För värden spelar det inte så stor roll vem som bor i en lägenhet, så länge personen bara betalar hyran och inte förstör bostaden. Hyresgästen är utbytbar.
Men för hyresgästen gäller det ett ha ett hem. Dessutom kan personen ha en bindning till platsen – familj och vänner, arbete eller socialt sammanhang.
”Mister både hem och hemtrakt”
– Blir man av med sin lägenhet kanske man mister både sitt hem och sin hemtrakt. Det påverkar tillvaron kraftigt, säger Bo Bengtsson.
Ju större bostadsbrist, desto mer ojämlikt blir maktförhållandet. Värden får möjlighet att ta ut höga hyror av hyresgästen utan att ge något speciellt tillbaka.
– Hyresgästen kan pressas till bristningsgränsen innan den lämnar huset, säger Bo Bengtsson.
Helt fri marknad fungerar inte
Allt det här krockar med klassisk marknadsekonomisk teori.
På en helt fri hyresmarknad kan värden höja hyran eller säga upp hyresgästen på dagen.
Det skapar maximal flexibilitet, men också enorm otrygghet och boendemisär. Samhället får stora sociala problem. Det stod klart redan för hundra år sedan.
– Helt fria hyror finns nästan ingenstans idag. Det finns alltid någon sorts gränser för ockerhyror och ett visst besittningsskydd för hyresgästen, säger Bo Bengtsson.
Olika lösningar i olika länder
Så hur ska bostadsmarknaden fungera både ekonomiskt och socialt? Olika stater har infört olika system för att försöka lösa knuten.
Andra har mer politisk styrning och större hyresreglering. Exakt hur regleringen ser ut kan vara väldigt olika.
Svenska modellen är unik
Sverige tog en speciell väg efter andra världskriget. Här infördes en generell bostadspolitik i stället för social housing. Alla skulle kunna bo på lika villkor.
Hyrorna hölls först nere med statlig reglering. Staten bestämde helt enkelt hyresnivåerna.
Men efter hand blev det tydligt att det systemet var för stelbent.
Inbyggda bromsar
I stället infördes den nuvarande modellen, som bygger på kollektiva förhandlingar och bruksvärdeshyror. Det är mer likt en marknad, men har samtidigt inbyggda bromsar (se faktaruta i slutet).
Lagstiftarna ville undvika alltför kraftiga hyreshöjningar.
– Ytterst handlar det om att hyresgästerna behöver någon sorts skydd, framför allt vid bostadsbrist, säger Bo Bengtsson.
Kritik mot systemet
Bruksvärdessystemets kritiker anser att det fungerar dåligt. De menar att politiska regleringar rubbar marknadens jämvikt.
Vid bostadsbrist uppstår ett glapp mellan vad ett hyreskontrakt ”egentligen” är värt och den lägre hyra som hyresgästen betalar. Då blir kontraktet ett guldägg man inte gärna släpper ifrån sig, även om man kanske inte behöver det.
– Det leder till köer, svartuthyrning och informella marknader med försäljning av kontrakt. Man brukar också lyfta det som kallas felallokering, säger Cecilia Enström Öst.
Det innebär att människor hamnar eller stannar kvar i bostäder som inte passar dem.
För stort, för litet, på fel plats
– Du bor för stort, för litet eller på fel plats. Det minskar rörligheten och gör att människor inte kan flytta dit arbeten finns, säger Cecilia Enström Öst.
Kritikerna pekar dessutom på fler problem:
- Nedpressade hyror kan i vissa fall leda till att det byggs mindre.
- Fastighetsägare kan välja att skjuta upp underhåll av sina hus.
- Hyresregleringen gynnar också dem som egentligen inte behöver den. Riktade bidrag är mer effektivt.
”Många positiva sidor”
– Men om man vänder på det finns också många positiva sidor med reglering. Det blir tryggare och mer förutsägbart. Lägre boendekostnader motverkar trångboddhet och ekonomisk stress. Det möjliggör också utbildning, säger Cecilia Enström Öst.
De som försvarar bruksvärdessystemet menar att det är andra saker som felar i Sverige. Som avsaknaden av statliga byggstöd och flera decennier med regeringar som struntat i bostadspolitiken.
Cecilia Enström Öst tycker att den svenska debatten ofta fastnar i låsta positioner.
– Vi borde försöka titta mer på HUR vi ska göra, inte bara ”ja” eller ”nej”. Någon kommer att drabbas oavsett hur vi gör, säger hon.
Kritisk till grunda argument
Statsvetaren Bo Bengtsson menar att det kan finnas mer än en lösning på bostadsproblemet. Den svenska vägen är inte den enda. Men det är en mycket stor samhällsförändring att byta system.
Han är kritisk till att många som vill avreglera den svenska hyresmarknaden resonerar så lite om hur skyddet för hyresgästerna ska bevaras.
– Ska man ha social housing måste man vara beredd på att det kostar. Finland har det, men de satsar mycket mer statliga pengar på bostadspolitik än vad Sverige gör. De pengarna måste tas någonstans ifrån, säger Bo Bengtsson.
LÄS MER: Vad är grejen med marknadshyror? Hem & Hyras reporter försöker förstå – löser det bostadskrisen om hans lägenhet blir dyrare?
Systemet bygger på förhandlingar mellan hyresvärdar och hyresgäster. Två mekanismer i lagen fungerar som en broms.
-
- Hyran för en lägenhet ska påminna om den för andra likvärdiga lägenheter på orten. Det stoppar enskilda värdar från att plötsligt låta sina hyror dra i väg.
-
- Hyran ska baseras främst på standarden i lägenheten. Läget har en viss faktor, men inte så stor.
- Sedan 2006 kan nybyggda lägenheter få gå in på en högre hyresnivå, så kallad presumtionshyra. Men hyran måste fortfarande förhandlas och ska på sikt fasas in i bruksvärdessystemet.
