Experimentet som självdog – här sparar hyresgästerna tusenlappar på lägre hyror
Manne Lodmark, 27, kliver rätt ut på den soliga innergården när han öppnar ytterdörren till sin tvåa i markplan. Han flyttade in förra sommaren, som andra hyresgäst i den nästan nybyggda lägenheten på Handelsmyntet i Högsbo.
Då ärvde han också en generös hyresrabatt. Just nu betalar han cirka 7 300 kronor i månaden för sina 50 kvadrat. Den förhandlade hyran är egentligen 8 500 kronor, säger Manne. Men hyresvärden Svanström Fastigheter erbjuder alla i huset en tioårig intrappning av de slutliga hyrorna.
De tre hyreskvarteren på Handelsmyntet är nämligen resultatet av en unik markanvisningstävling, ett experiment där politikerna i Göteborgs stad krävde begränsade hyror på max 1 400 kronor per kvadratmeter.
För Manne Lodmark betyder det att åtskilliga tusenlappar stannar i fickan. Han är glad åt att ha fått tag i ett förstahandskontrakt efter flytten från Umeå, och med fast jobb har han rent ekonomiskt inte problem med hyran.
– Sedan hade jag kanske inte valt att bo så här dyrt. Att det tar en så stor del av kakan, säger han.
Grannen Calle kommer ut för att hämta cykeln i det gemensamma cykelrummet på gården.
– Vi har bott här sedan det byggdes, flyttade in i mars 2020, berättar han.
Två vuxna ”och en liten” bor i en mindre fyra på fjärde våningen, knappt 75 kvadrat som just nu kostar 11 121 kronor med rabatten. Hyresnivån spelade roll när de valde att flytta till det nybyggda huset.
– Det har varit viktigt. Det är en av anledningarna till att vi bor här, säger Calle.
Just nu letar den lilla familjen aktivt efter något eget. Men Calle tror inte att ett husköp skulle sänka deras boendekostnader i dagsläget, trots att lägenheten är nybyggd.
– Vi har räknat väldigt mycket på det. Än så länge är det lönsamt att bo här, om man räknar med ränta, amortering och alla avgifter totalt.
Hade inte gått runt utan rabatt
För lärarstudenten Matilda, 26, har hyresrabatten för ettan på 27 kvadrat varit helt avgörande för att hon skulle ha råd att skriva på sitt efterlängtade förstahandskontrakt.
– Jag pluggar och går på CSN. Jag har haft tur som fick rabatten, annars hade det inte gått runt. Mina föräldrar sa att de skulle hjälpa mig med hyran till slut. Det har varit en stress, för jag vet ju att hyran kommer att höjas.
Just nu, tredje året efter inflytt, ligger Matildas hyra på 4 700 kronor. När hon har betalat alla sina fasta kostnader har hon 4 000 kronor kvar. I vintras, när elräkningen plötsligt blev högre liksom för många andra, fick hon börja knapra på sitt sparkapital för att klara hyran.
– Det märks att de har börjat höja. Första året betalade jag 3 300 kronor, det var ju ingenting. Då har jag inget minne av att jag gick back. 3 300 kändes rimligt. Andra året var det 4 200.
Svanström Fastigheter äger och förvaltar totalt 118 lägenheter på Handelsmyntet. För familjeföretaget var det premiär att bygga nytt, vilket man gjorde tillsammans med Almgren Fastigheter som har 55 lägenheter i grannkvarteret.
Trots hyrestakets tuffa villkor är fastighetschef Thomas Svanström nöjd med satsningen i Högsbo.
– Det var snävt, det blir lite av en bromskloss. Det är klart att det blir svårare med nivåerna som den här tävlingen började på. Men långsiktigt tror jag att det blev bra. Det är de villkoren man gav sig in i.
”Någonting måste ju bli billigare i karusellen”
Både Svanströms och Almgrens räknar med långsiktig förvaltning, och valde därför att inte kapa kostnader genom sämre materialval, säger Thomas Svanström.
– Ytmaterial, som parkett eller linoleum, är inte de största kostnaderna i bygget. Det är inte så att man skulle få ner hälften av hyran genom att stoppa in en plastmatta. Någonting måste ju bli billigare i karusellen. Men nivåerna vi har i dag är ganska tillspetsade. Det är inga stora marginaler. Jag har nog inget bra svar på hur man kan göra det billigare.
För att uppnå kommunens krävda ingångshyror valde de båda hyresvärdarna att teckna en uppgörelse med Hyresgästföreningen. Den bygger på successivt nedtrappade hyresrabatter.
Rabatterna var som störst då husen befolkades för ungefär två år sedan. Efter tio år kommer hyrorna att vara infasade i det vanliga bruksvärdessystemet, alltså i nivå med andra jämförbara lägenheter i området.
Thomas Svanström tycker inte att politikerna riktigt har tänkt igenom vad som händer när hyressättningen styrs av andra faktorer än det vanliga förhandlingssystemet, som i experimenttävlingen om Handelsmyntet.
– Här tror jag att politiken har haft lite egna idéer, som säkert har haft en bra grund från början men som kanske inte går att tillämpa i just hyressystemet.
Han saknar också modeller som ser till att de billigare hyresrätterna verkligen går till rätt målgrupp.
– Om man nu har billiga hyresbostäder så vet man inte om det träffar rätt. Det är inte alltid de som behöver som får de billiga hyrorna, det kan man inte garantera som det ser ut i dag. Vi kan ju inte selektera folk på det sättet.
Svårt att nå dem med störst behov
Jerker Almgren, vd för Almgren Fastigheter som byggt grannkvarteret, håller med.
– Det är inte så träffsäkert. Hur säkerställer vi att det är den som behöver den låga hyran som får den, undrar han.
Den nöten har fler haft problem att knäcka. Inte minst i Frihamnen – det som, efter Handelsmyntet, skulle bli Göteborgs stora, bostadspolitiska flaggskepp med blandade boendeformer och inkomstgrupper sida vid sida.
Men av de stora planerna har det hittills blivit intet. Tills vidare är det fortfarande uteslutet för många att ens överväga att flytta in i en nybyggd hyresrätt.
– Så ser verkligheten ut i dag. Och det hänger ihop med de byggkostnader vi har. De flesta fastighetsägare som bygger jobbar med presumtionshyror för att få ihop kalkylen. Detta var ju lite ovanligt, ett experiment. Vad jag förstår har det väl egentligen inte slagit så väl ut för de kommande projekten därefter har väl inte blivit av, säger Jerker Almgren.
När kommer ni att kunna räkna hem det här projektet?
– Det beror egentligen på vilket avkastningskrav man sätter på sig själv. Som lite mindre fastighetsägare kan vi nog tänka oss, vid ett sådant här tillfälle, att ha ett lägre avkastningskrav för att få möjligheten att bygga. Tar du ett stort, börsnoterat bolag som har aktieägarkrav på ett annat sätt så är det kanske inte alls möjligt.
– Det är väldigt svårt att bygga billigt. Ska man förvalta huset så måste man ha kvalitet, för annars får man så höga driftskostnader. Så det är klart att det var väl inte den bästa ekonomin i det här projektet, men på lång sikt kommer det att rätta till sig. Både vi och Svanströms är ju långsiktiga ägare. Vi säljer inga hus, utan vi bygger för att ha det i vår egen förvaltning.
Har ni fått några reaktioner från hyresgästerna på den rabatterade hyran?
– De hade ju ingen aning om det här när vi skulle hyra ut. Det kom snarare som en positiv överraskning. Sedan är alla glada att de har rabatt. Det är klart att de är. Det hade jag också varit.
LÄS MER: Byggnadsnämndens ordförande: ”Farligt ge sig på socialistiska lösningar”
Några exempel på hyresnivåer i de nybyggda husen på Handelsmyntet:
- Ett rum och kök, 27 kvadratmeter. Med maximal hyresrabatt: 3 335 kronor. Utan rabatt efter tio år: 5 837 kronor.
- Fyra rum och kök, 76 kvadratmeter. Med maximal hyresrabatt: 9 386 kronor. Utan rabatt efter tio år: 12 017 kronor.
Husen rymmer främst ettor och fyror, enligt önskemålet från kommunen i samband med markanvisningen. Vissa av lägenheterna är radhus.
