Attefall: Meningslöst byta till marknadshyror
I slutet av förra året skrev Hem & Hyra om att Hyresgästföreningen mycket överraskande tillsatt en oberoende kommission, ledd av kristdemokraten och tidigare bostadsministern Stefan Attefall, i syfte att se över bland annat hyressättningen samt hitta lösningar på bostadsbristen.
Under måndagen presenterade Hyreskommissionen en rad slutsatser och nya förslag på förändringar via ett inlägg på DN Debatt. Gruppens grundläggande slutsats är det rådande bruksvärdessystemet inte alls leder till att fastighetsägarna får för lite betalt för sina hus och att systemet inte agerar bromskloss för hyresutvecklingen. En övergång till fri hyressättning, så kallad marknadshyra, skulle därför få liten betydelse, skriver kommissionen.
Om dagens bruksvärdeshyra hade avskaffats skulle den ha ersatts av andra, liknande måttstockar. Redan i dag är det möjligt att sätta hyror som ligger över gränsen för vad marknaden är villig att betala, skriver kommissionen. Om bruksvärdessystemet plockades bort skulle i stället allmänna jämkningsregler användas som verktyg för att hitta lämpliga hyresnivåer.
Den gynnsamma ränteutvecklingen har dessutom lett till att fastighetsägare har fått god täckning för sina investeringar de senaste tio åren, under vilken tid årshyran stigit med 26 procent.
Det verkliga problemen ligger enligt Hyreskommissionen i själva förhandlingssystemet, där de olika parterna på hyresbostadsmarknaden måste komma överens. I dag råder för stor osäkerhet kring vad förhandlingarna egentligen ska grundas på.
Här föreslås en stora förändringar, som bland annat innebär att hyresvärdar som erbjuder hög servicekvalitet och tänker långsiktigt ska få möjlighet att sätta högre hyror. Även bostadens läge och kvaliteten på boendet ska ge en större betydelse vid hyressättningen, anser Hyreskommissionen.
Därtill ska en särskild ”skiljedomare” tillsättas för att avgöra tvister mellan de båda parterna. Och om någon drar ut på förhandlingarna mer än tillåtet ska denna kunna bestraffas ekonomiskt.
När Hem & Hyra når Hyreskommissionens ordförande Stefan Attefall betonar han än en gång att det är förhandlingarna som skapar slitningar mellan fastighetsägare och bland annat Hyresgästföreningen, inte hyressättningssystemet i sig.
– Man kan lösa många av problemen genom att få dagens förhandlingssystem att fungera bättre. Det är därför vi lagt krutet på att ta fram spelregler som gör det enklare att tolka hur dessa ska gå till.
Att montera ner nuvarande system för att sätta hyror skulle vara tämligen meningslöst, resonerar han.
– Det här är en sanning som inte alla förstått. Tar man bort bruksvärdessystemet hade domstolar vid en prövning ändå gjort någon slags jämförelse, vilket hade varit en slags bruksvärdesprövning.
Innebär inte samma resonemang att bruksvärdessystemet enkelt kan ersättas?
– Jo, men då tappar man den rutin som verktyget erbjuder samt skapar osäkerhet för domstolar. De som vill ändra systemet totalt har en lång juridisk resa att vänta, vilket jag tror att många underskattar.
Hyresgästföreningens förbundsordförande Marie Linder välkomnar Hyreskommissionens slutsatser. Hon gläds särskilt över att expertgruppen kommit fram till att bruksvärdessystemet kritiseras felaktigt.
– Jag tycker detta är helt rätt. Därför hoppas jag att mina kollegor i Sabo och Fastighetsägarna vill träffas för att tillsammans med oss tala om de här förslagen.
Erik Elmgren, förhandlingschef i Hyresgästföreningen, känner igen sig i kommissionens kritik av förhandlingsarbetet och tycker att förslagen på förändring låter intressanta.
– Jag tror det är viktigt att vi får en nystart i förhandlingsarbetet, att vi blickar framåt och fortsätter arbetet med att utveckla förhandlingssystemet. Grunden och förutsättningarna finns där konstaterar kommissionen och nu behöver alla parter bara ta sitt ansvar.
Fastighetsägarnas kommunikationschef Niklas Stavegård anser att det finns både bra och mindre bra delar i rapporten.
– Bakgrundsbelysningen haltar betänkligt men förslagen är bra.
Hyreskommissionens slutrapport presenteras i augusti.
Läs Fastighetsägarnas hela replik här.
- Årliga spelregler. Förhandlingarna ska leda till både en rimlig hyresutveckling, god långsiktig förvaltning och ge täckning för fastighetsägarnas årliga kostnadsökningar. Förhandlingarna ska tidsbegränsas – den som drar över drabbas av ekonomiska sanktioner.
- Skiljedomare. Om parterna inte kommer överens ska en oberoende instans avgöra vad som är en rimlig årlig höjning.
- Kostnadsindex. De faktiska kostnadsförändringarna på varje ort ska prägla de årliga förhandlingarna och ska utgå från ett gemensamt kostnadsindex. Även bnp-utveckling, inflation och de boendes ekonomiska resurser ska beaktas. Bostadens kvalitet och läge ska ha större betydelse.
- Goda värdar får höja mer. Fastighetsägare som tillämpar bra, långsiktigt underhåll och miljöhänsyn ska få höja mer än slarviga, kortsiktiga värdar. Stora hyreshöjningar i samband med renovering ska motarbetas. Kommunala bolag som gör stora vinstuttag ska heller inte kunna höja hyran lika mycket som andra.
- Systematisera. Alla större kommuner ska ha en systematiserad hyressättning med transparenta system, som gör det möjligt att sätta ett riktigt bruksvärde på varje enskild lägenhet. Hyran ska spegla hyresgästens värdering av bostaden.
