Hyresgäster tvingas leva med fel efter renovering: ”Vi har varit helt gråtfärdiga”
När Elisabeth Hellgren visar runt i lägenheten på Kullborg i Söderköping är det med blandade känslor. Hennes familj har precis fått flytta tillbaka efter en lång väntan i en evakueringsbarack.
— Vi var tre personer på 30 kvadratmeter i nästan ett halvår, så det var en stor lättnad att komma hem, säger hon.
Under tiden har hyreshuset genomgått ett stambyte. Men när de fått flytta hem reagerar hon på flera nya märken och hål som har dykt upp i lägenheten.
— Det är märken i taket i nästan varje rum. Vi har ett litet hål i sovrumsväggen och i badrummet är det nya kaklet sprucket. Det ser inte alls roligt ut, säger hon.
Elisabeth är inte ensam. Det är flera hyresgäster som har reagerat på bristerna när de flyttat tillbaka.
— Många är helt förtvivlade över att man varit så vårdslös vid renoveringen. Det är limrester i tak och bortrivna tapeter. Vi pratar om långa revor på vissa håll, säger Erika Jernmark, projektledare på kommunägda Ramunderstaden.
Renoveringen av de två bostadsområdena Kullborg och Husby Backe i Söderköping är en av Ramunderstadens största satsningar någonsin. Investeringen på över 230 miljoner kronor har planerats noga. Drygt 500 lägenheter, över hälften av bolagets bestånd, ska renoveras under fem år.
Tidsplanen spricker
När delarna som rör stambytet upphandlas vinner byggfirman Melander i Norrköping de två uppdragen med lägst pris – totalt 81 miljoner kronor.
— Vi regerade på att Melander och ett till anbud på Kullborg var väldigt lågt, lägre än vad vi hade uppskattat. Så vi kallade till möte för att be dem förklara nivån, men de vidhöll att det var rätt, säger Erika Jernmark.
Det största uppdraget är på Kullborg. 220 lägenheter med totalt 260 våtrum ska renoveras i etapper, både stammar och värmesystem ska bytas ut och hyresgästerna evakueras till baracker. Byggfirman får uppdraget i maj 2021 och arbetet ska starta i oktober – men under sommaren anar hyresvärden oråd.
— Vi känner att det inte händer något. Efter sommaren kallar vi till ett nytt möte, men de säger att tidsplanen håller, säger Erika Jernmark.
Det gör den inte. Baracker levereras sent och någon el finns inte framdragen. Bara några dagar innan hyresgästerna ska evakueras stoppas utflyttningen och renoveringen måste flyttas fram till januari 2022.
— Det kändes oerhört pinsamt mot våra hyresgäster. Vi fick kontakta alla berörda hyresgäster och be dem om ursäkt och meddela att de kunde packa upp sina saker igen, säger Jessica Ohlsson, förvaltningschef på Ramunderstaden.
Upptäcker hundratals fel
När arbetet väl kommer i gång uppstår ytterligare förseningar och när renoveringarna ska besiktas upptäcks omfattande brister. Det är allt från fel färg på väggar och kakelfogar till att avloppstammar dragits fel så att nya toalettstolar hamnar för nära väggen och inte klarar kraven.
Magnus Eriksson är en av de oberoende besiktningsmännen som kontrollerat arbetena sedan i höstas. Med drygt 30 års erfarenhet i byggbranschen reagerar han över mängden och typen av fel som upptäcks.
— Ta en sån sak som att det saknades fog mellan vägg och handfat. Det är ett krav enligt plan- och bygglagen. När man inte ens uppnår de lägst ställda kraven så tycker jag det är rätt illa. Det tyder på okunskap, säger Magnus Eriksson.
Är det inte normalt att det kan uppstå fel vid en renovering?
— Jo, men det mesta ska vara färdigt inför besiktning. Tar vi tio lägenheter så brukar det kanske handla om sex–sju fel. Här pratar vi om ett tiotal generella fel som återfanns i 18 lägenheter, alltså nästan 200 fel. Sedan fanns det specifika fel i varje lägenhet, säger han.
Falska intyg om brandskydd
Inte heller intyg om utförda åtgärder visar sig stämma. En sån sak är brandtätningar kring rör som ska förhindra att en brand sprider sig mellan lägenheterna. Byggfirman visar intyg på att det är utfört – vid besiktning två dagar senare finns inga tätningar gjorda.
— Det är allvarligt. Du får inte flytta in i ett hus där det inte finns ett fullgott brandskydd, säger Magnus Eriksson.
Brandskyddet åtgärdas men många andra fel kvarstår. För varje lägenhet som inte blir klar i tid ska byggfirman betala 10 000 kronor per vecka i viten till Ramunderstaden. Redan efter första huset är summan uppe i 2,6 miljoner kronor. Melander anser att man fått löfte om mer tid, att det är fler våtrum än de beräknat och att det står fel i underlagen – något som hyresvärden förnekar.
— Vi har verkligen försökt samarbeta. Vi var beredda att diskutera viteskraven om de bara visade att renoveringarna blev bättre utförda. Det klarade de tyvärr inte. Vi har varit helt gråtfärdiga, de har förstört delar av våra hus, säger Caroline Ring, vd på Ramunderstaden.
Kunde ni ha hävt avtalet?
— Vi har tagit upp frågan flera gånger, men våra jurister ansåg att bristerna inte var tillräckligt allvarliga för att häva avtalet utan att göra avtalsbrott.
Leder till konkurs
I februari i år begärde Melander sig själva i konkurs. Enligt konkursförvaltaren Magnus Nedstrand var ett av huvudskälen att de inte lyckades lösa situationen med Ramunderstaden.
— Melanders ägare och ledning säger till mig att de gjorde allt de kunde för att hitta en lösning och åtgärda de brister och fel som hade skett. Men de kom aldrig i mål med någon förlikning. Det skulle till sist kosta de flera miljoner att göra klart, då gick det inte att fortsätta, säger Magnus Nedstrand.
Vi går igenom protokoll och skrivelser från byggmöten och besiktningar i projektet. Melanders ägare Patrik Ondracek vill inte ställa upp på någon intervju förrän konkursen är avslutad.
Vi söker andra i projektet hos byggfirman för att få svar på hur förseningar, brister och falska intyg kunnat uppstå — men få vill ställa upp. Av de som vill prata framgår att arbetet fått ske under stark tidspress och att det varit rörigt med folk som börjat och slutat.
— Det är överraskningar hela tiden i ett sånt här projekt och man tvingas hitta nya lösningar. Många ändringar blev inte dokumenterade och det var mycket som skulle göras på väldigt kort tid. Ska man ta snabba beslut så måste man kunna lita på varandra – och det kunde man inte göra vissa gånger, säger en tidigare anställd på Melander som arbetat i projektet.
— Det fanns löften om förskjutning av tidsplanen, men sedan blev det ändå viten. Om man har en tvist med beställaren då är det klart att det inte blir bra. Då börjar man ju bråka om allting till slut. Då blir det en diskussion om alla delar, säger en annan tidigare Melanderanställd i projektet.
Alla fel går inte fixa
När Melander ansökte om konkurs hade cirka 250 lägenheter renoverats. Ramunderstaden kommer kräva konkursboet på mångmiljonbelopp – men några pengar finns inte att hämta enligt konkursförvaltaren. Kostnaden för att åtgärda alla kvarstående fel och brister hamnar i stället på hyresvärden.
— Vi kan inte åtgärda allt. Det går inte att dra om stammar för att flytta ut toalettstolarna. Så vi och våra hyresgäster kommer att få leva med vissa av felen, säger Jessica Ohlsson.
I år lägger hyresvärden en miljon kronor på att hjälpligt fixa alla funktionsfel på till exempel värme, handukstorkar och sprucket kakel. Många kosmetiska fel som kräver målning och tapetsering kommer att dröja. Enligt Ramunderstaden ska alla brister dokumenteras så att hyresgästerna inte blir ersättningsskyldiga ifall de flyttar.
— De pengarna vi avsatt räcker tyvärr inte till allt vi önskar göra. Det innebär att vi åker dit och gör det som måste göras i ordning, säger Caroline Ring.
Efter renoveringen får hyresgästerna en hyreshöjning på cirka 600–700 kronor i månaden. Är det rimligt med tanke på bristerna som finns i lägenheterna?
— Hyresnivån för renoveringen är beslutad i Hyresnämnden. De åtgärderna är på plats och vi säkerställer att dessa fungerar, säger hon.
Kommer hyresgäster få någon kompensation?
— De hyresgäster som var evakuerade under längre period fick även ersättning för den tiden. Vi är otroligt ledsna och beklagar verkligen det som både vi och våra hyresgäster drabbats av, men någon mer ersättning kommer vi inte kunna ge, säger Caroline Ring.
Vill skärpa kraven
Det är andra gången som hyresvärden har drabbats av stora problem med en byggfirma. Vid bygget av Vikingavallen uppstod flera fel och falska intyg, som Hem & Hyra rapporterat om tidigare. Inför kommande upphandlingar tänker Ramunderstaden skärpa kraven ytterligare. Bland annat kommer kontroller ske av besiktningsprotokoll från tidigare projekt.
— Det är ytterligare ett försök att kvalitetssäkra. Har en firma alltför många besiktningsanmärkningar så har de inte skött sin entreprenad. Är det allvarliga anmärkningar så vi vill ha rätten att avstå den firman även om de har lägst pris. Helt säkra kan vi aldrig bli, då måste man ändra lagen om offentlig upphandling, säger Jessica Ohlsson.
I Kullborg väntar Elisabeth Hellgren på besked om bristerna i lägenheten som uppstod vid Melanders renovering.
— Jag förstår ju att det varit en hel del brister i de andra lägenheterna också, men jag hoppas att taken blir åtgärdade, säger Elisabeth Hellgren.
