Tusentals kronor i hyreshöjning – så mörkar värdarna avtalen som kan chockhöja din hyra

Vid en första anblick ser det ut som ett vanligt kuvert. Men för den ensamstående tvåbarnsmamman Lina Andersen är det som står i brevet en ekonomisk katastrof.

Som elevassistent på en skola har hon ut 18 000 kronor varje månad och hon har inga marginaler. Så när hon läser att hyresvärden tänker höja hyran med över 2 000 kronor i månaden känner hon hur paniken kommer.

Läs ocksåJättehöjningar blev droppen - nu lämnar Hyresgästföreningen den kritiserade hyresmodellen

– Jag blev skitarg. Jag bara kände what? Alltså får det gå till så här? Vi bor i Sverige. Vi har väl någon rättighet. Ska man inte kunna känna sig trygg och kunna bo kvar i sitt hem?

Bakom beskedet döljer sig ett nytt sätt att förhandla hyrorna i Ystad. Liknande system styr hyrorna i mer än var femte kommun i landet.

Foto: Kristina Wahlgren

Balkong och parkett ger högre hyra

I Ystad har Hyresgästföreningen tecknat avtal med de stora hyresvärdarna i staden. Avtalet, som blev klart år 2023, har fått namnet Ystadmodellen och är inspirerat av den tjugo år gamla Malmömodellen. Det går ut på att allt av värde i och omkring lägenheten ska sätta grundhyran. Även läget på orten ska spela en tydligare roll.

Har din granne balkong men inte du? Ja, då får du automatiskt lite lägre hyra. Har du parkettgolv och grannen plastgolv? Då ökar din hyra något. Bor du i centrum? Då plussar det också på.

I Ystad kom Hyresgästföreningen och hyresvärdarna överens om ett antal sådana här ”parametrar”. Varje parameter fick ett värde, summan blev den nya hyran.

Det skulle bli mer rättvist och enklare att förstå varför en lägenhet har en specifik hyra – påstods det.

Läs ocksåChockhöjning på 35 procent förhandlad och klar - hyresgästen Lina: "Får det gå till så här?"

Men i verkligheten hölls de matematiska formlerna i modellen hemliga. Och trots att Hyresgästföreningen sade att det skulle kunna leda till sänkta hyror för vissa blev utfallet för många i stället det motsatta: höjda hyror. Enligt Hyresgästföreningen har 600 hyresgäster i Ystad fått höjd hyra. Det ska finnas de som har fått sänkt hyra, men något underlag har vi inte fått se.

Foto: Kristina Wahlgren

Bostadsbolag vägrar visa avtalen

Lina Andersen var en av dem vars hyra skulle höjas med flera tusen kronor, omkring 20 procent, utöver de årliga generella höjningarna. Men hur hade det gått till?

Hon försökte ta reda på det, men ingen ville lämna ut modellen och när hon överklagade sade domstolen också nej.

Läs också"Rättvis" hyra blev rekordhöjning - nu backar Hyresgästföreningen: "Folk har varit skitförbannade"

Lina Andersen är långt ifrån ensam om att få en ny hyra baserat på en ”systematisk hyresmodell”. I ungefär 60 kommuner runt om i landet finns modeller som liknar den i Ystad. I andra saknas det motsvarande avtal. Ibland handlar det om att Hyresgästföreningen och värdarna har haft svårt att komma överens. Som i Stockholm där försöken att ta fram en likadan modell kantades av konflikter i många år innan fastighetsägarna till slut hoppade av.

Till skillnad från Ystadbostäder delar huvuddelen av landets kommunala bostadsbolag med sig av avtalen när Hem & Hyra begär ut dem. Vi får reda på vad som höjer respektive sänker hyrorna. Det kan handla om läget men även annat som ger mer poäng och därmed högre hyra: tvättpelare, handdukstork, säkerhetsdörr, spishäll och extra eluttag.

Men – i Ystad och i andra delar av Skåne tar det stopp.

Drygt hälften av de skånska kommunala bostadsbolag som har avtal om modeller vägrar att lämna ut avtalen i sin helhet. Eller så får vi se dem men möts av sidor svärtade av sekretess.

Vi får helt eller delvis nej från Höganäshem, Burlövsbostäder, Vellingebostäder, ABK i Kristianstad, Trelleborgshem, Helsingborgshem och MKB i Malmö. Tillsammans med Ystadbostäder har de drygt 54 000 lägenheter. De säger att det kan skada bolagen, deras affärsupplägg och verksamhet och att konkurrenter kan gynnas om de visar avtalen.

Foto: Kristina Wahlgren

Lina: ”Jag tycker det är helt sjukt”

Höganäshems vd Jesper Månsson svarar i ett mejl att det är Hyresgästföreningen som har drivit på sekretessklausulen i avtalen. I en tidigare dom från kammarrätten resonerar MKB i Malmö på ett liknande sätt. Där står det att Hyresgästföreningen bedömt den aktuella handlingen och begärt att den ska beläggas med sekretess.

Eftersom Hyresgästföreningen inte är en myndighet har de ingen skyldighet att dela med sig. Och på föreningens båda regionkontor i Skåne, i Malmö respektive Helsingborg, blir det nej när vi frågar om vi kan få se avtalen som ligger till grund för hyrorna.

–  Jag tycker det är helt sjukt. Varför är det hemligt? Det är ju något som inte stämmer. Hade det varit öppet och vi kunnat räkna på våra hyror hade det inte varit något konstigt. Då hade vi i alla fall förstått vad det är som kostar, säger Lina Andersen, hyresgästen i Ystad.

Foto: Kristina Wahlgren/Hyregästföreningen

Hyresgästföreningen: Det är arbetsmaterial

Benny Bendzovski, förhandlingschef på Hyresgästföreningen, anser inte att det finns några skäl att lämna ut avtal eller beräkningar från deras sida.

– Vi har valt att inte lämna ut avtalen. Det låter väldigt hemligt med modeller, men detta är ett arbetsmaterial, ett verktyg som vi jobbar med. Det handlar om ett ramverk eller en vägledning för hur vi ska jobba, säger han.

– Det är inget vi kan visa eller lägger ut på marknaden, hur vi jobbar.

Han känner inte igen att Hyresgästföreningen har lagt sig i hur bolagen gör sekretessbedömningar.

– Det är inget som har hänt under min tid på Hyresgästföreningen, säger Benny Bendzovski.

Är det inte rimligt att hyresgästerna som berörs av hyresmodellerna kan ta del av avtalen?

– Hyresgäster får gärna höra av sig så går vi igenom hur det ser ut för deras lägenhet, det är det som är syftet med systematiken.

Får de veta vilket värde allt i lägenheten har då?

– Nej, vi säkerställer att det är rätt. Men de får inte ta del av avtalen och själva poängsättningen, säger Benny Bendzovski.

Samma stavfel i avslagsbesluten

De kommunala bostadsbolag som inte vill visa sina avtal och hyresmodeller för oss skickar med avslagsbeslut. Formuleringarna i avslagen liknar varandra, några har till och med samma stavfel.  När vi begär ut mejl visar det sig att bolagen har pratat ihop sig.

Håkan Drakarve, vd på Trelleborgshem, mejlar kollegor på andra kommunala bostadsbolag i Skåne: ”Är det bara till att lämna ut eller är det något som anses vara sekretess och i så fall vad?”

I en mejltråd skickar Höganäshems vd, Jesper Månsson, det här till sina kollegor på andra bolag:

”Hej alla, Jag tror vi är många som fått denna begäran från Hem & Hyra. Jag har valt att sekretessbelägga hela avtalet med bif avslagsbeslut. Använd hur du/ni vill fritt. Givetvis finns risken att beslutet överprövas men det blir i så fall hennes skyldighet att bevisa att ett utlämnande av informationen inte påverkar den lokala marknaden eller att bolaget lider skada. Vi önskar henne lycka till med den…”

Och Lisbeth Nilsson, vd på Båstadhem, skriver så här om hur man kan hantera frågor om hyressättning: ”…vilka andra dokument har ni lämnat ut och vad har ni sekretessbelagt? Kanske bra att vi samordnar oss och lämnar ut liknande?”.

Foto: Mikael Wallerstedt

”Anmärkningsvärt uselt”

Olle Lundin, professor i förvaltningsrätt vid Uppsala universitet, är kritisk till de kommunägda bolagens agerande.

–  Det här visar ett ganska stort förakt för journalistkåren och offentlighetsprincipen. Man respekterar inte våra grundlagar när man till varje pris försöker lägga locket på. Jag tycker det är anmärkningsvärt uselt. Ytterst handlar det om att man ska göra sin egen självständiga bedömning, säger Olle Lundin.

Hemma på Lina Andersens köksbord ligger mappen med alla handlingar hon har samlat i kampen mot hyreshöjningen. Men allt arbete har varit förgäves, hon har blivit överkörd i alla instanser och när hon nu bläddrar i avtalet om Ystadmodellen möts även hon av svärtade sidor.

– Jag känner mig övergiven av alla. Hyresvärden, Hyresgästföreningen och rättsväsendet. Hela systemet, säger Lina Andersen.

Hyresgästföreningen backar från kritiserad hyresmodell

Hon är inte ensam om att reagera. När modellen började införas i Ystad rasade Ystadsbor mot de planerade höjningarna. Lokaltidningen Ystads allehanda rapporterade, liksom Hem & Hyra, och i Facebook-gruppen ”Stoppa Ystadmodellen” var tonen hård.

Trots protesterna försvarade Hyresgästföreningen modellen. Men så plötsligt backade man. För första gången ville man nu riva upp en hyresmodell.

Hyresgästföreningen skrev i ett brev till medlemmarna att de hade tagit åt sig av kritiken. Den nya regionordförande i Hyresgästföreningen, Håkan Björkenklev, som hade försvarat modellen, medgav i Hem & Hyra att det inte alls hade blivit ”rättvist”.

Lina Andersen blev överlycklig, men hon tog ut segern i förskott. För hennes del var det för sent. Hennes hyra är förhandlad och undertecknad av hyresvärden och Hyresgästföreningen.

– Jag trodde allt skulle pausas i och med att avtalet blev uppsagt men så blev det inte. Det är skittufft, men jag känner också, var ska jag flytta? Det är likadant överallt, säger Lina Andersen.

Foto: Lina Andersen

Vet inget om effekterna

Exakt på vilket vis Hyresgästföreningen menar att det inte blev ”rättvist” i Ystad och om de andra skånska hyresmodellerna är mer rättvisa kan vi inte ta reda på. Modellerna är hemliga. För oss, och för hyresgästerna.

Och hur hyrorna i respektive ort faktiskt har påverkats av hyresmodellerna varken vill eller kan Hyresgästföreningen svara på.

– Det är inget vi kommer att dela med oss av. Det är mest internt att vi har tagit in och tittat på i så fall på utvecklingen, säger Benny Bendzovski, förhandlingschef på Hyresgästföreningen i södra Skåne.

Men hade inte det varit rimligt att hyresgäster fick veta hur resultatet blev efter att hyresmodellen införts?

– Det finns egentligen inget som visar modellens effekt.

Hur kan man som hyresgäst veta att det blev rättvist?

– Den helhetsbilden har bara vi. Det är vårt uppdrag att lösa detta, säger Benny Bendzovski.