Ny lag ska göra fler till bostadsägare: ”Det är inget för gemene man”
Att hyra en bostad som senare köps av hyresgästen, är inget nytt. Det kallas ”hyrköp” och kan till exempel handla om en villa där hyresgästen får löftet av ägaren om att senare köpa bostaden. Flera fastighetsbolag har sedan tidigare också testat olika hyrköpsmodeller.
Hur själva uppgörelserna sett ut har varierat. Delvis eftersom det inte funnits någon enskild lagstiftning för frågan, utan i stället flera gällande lagar men med en stor påverkan av avtalsfriheten.
Detta har alltså gällt fram tills nu. Från och med i dag träder den nya och ifrågasatta ”hyrköpslagen” i kraft. Lagen har av regeringen beskrivits kunna möjliggöra en enhetligare avtalsform där försäljningslöften vid hyrköp ska bli bindande.
Tyngdpunkten i regeringens motivering till de nya reglerna är att fler grupper ska få möjlighet att äga sitt boende. Närmare bestämt – personer som på grund av sin ekonomi inte redan kunnat köpa sig en bostad. Exempelvis unga människor som inte har hela finansieringen till en kontantinsats.
– Den nya lagen om hyrköp skapar tydlighet och trygghet för parterna och kan göra att fler vågar ta steget till ett eget ägt boende, sa bostadsministern Andreas Carlson (KD) när lagförslaget presenterades i våras.
Extremt långa avtalstider hotar konsumentskyddet
Men förslaget hade då redan blivit ifrågasatt av Lagrådet, av just den anledningen att hyrköparnas trygghet och konsumentskydd inte garanteras. Bland annat på grund av de långa avtalstiderna på som mest 50 år. Försämrad ekonomi hos både den som hyr och fastighetsägaren, kan göra att köpet aldrig blir av.
Bostadens skick och värde kan också försämras påtagligt om avtalstiden är lång. Samtidigt råder avtalsfrihet för den så kallade ”hyrköpsavgiften”. Den kommer till skillnad från bostadshyrorna, inte avgöras utifrån vad som anses skäligt.
Regeringens motivering till friheten kring hyrköpsavgiften är att fastighetsägaren gör ett risktagande genom att binda sitt kapital utan garantier för att hyrköparen sen faktiskt senare köpet bostaden.
Lagrådet konstaterade dock att lagen under vissa omständigheter kan innebära att fler får möjlighet att på sikt äga bostad genom avtalstypen – under förutsättningen att parternas förhållanden utvecklas som tänkt och att de lever upp till avtalade förpliktelser.
Hyresgästföreningens dystra bedömning
Hyresgästföreningens ställningstagande och prognos är att hyrköpslagen inte kommer att ha positiva effekter på hyresmarknaden. Snarare tvärtom. Särskilt om lagen leder till att fler hyresrätter ombildas.
Vilka potentiella effekter på bostadsmarknaden ser Hyresgästföreningen med anledning av hyrköpslagen?
– Det kommer inte skapa fler bostäder, det kommer förändra upplåtelseformen. Vår uppfattning är att traditionella hyresrätter kommer att minska. Rörligheten på hyresmarknaden kommer alltså försämras eftersom det blir färre hyresrätter och den blir mindre tillgänglig eftersom det blir svårare för dem med svag ekonomi, säger Johan Perup, jurist på Hyresgästföreningen.
När det kommer till eventuella fördelar för hyresgäster, menar Hyresgästföreningen att dessa inte är uppenbara eftersom många inte har de ekonomiska förutsättningarna för upplägget: Kreditvärdighet, fast anställning och marginaler för relativt höga boendekostnader.
”Stora grupper har inte nytta av lagen”
– Gemene man kommer inte kunna ge sig in i detta. Detta är något för dem med en extremt bra, stabil ekonomi men som inte har likvida medel direkt för stunden. Det enda det här kommer leda till är en minskad hyresmarknad, säger Johan Perup.
Han betonar att särskilt vissa grupper kan få det ännu svårare med att hitta tryggt och långsiktigt boende. Där nämner han nyanlända med god ekonomi men otillräcklig kreditvärdighet. Låginkomsttagare, studenter och ensamstående med begränsad ekonomi är andra ”förlorare” som inte kommer ha nytta av lagen enligt Johan Perup.
Kan inte hyrköpslagen innebär positiva saker för vissa grupper då?
– Det är stora grupper som inte har nytta av den här lagen. De har inte de ekonomiska försättningarna att inom en överskådlig tid köpa bostaden. Det kommer säkert finnas positiva fördelar för vissa individer, men nackdelar för kollektivet.
Bostadsbolag har redan testat – flaggar för oskäliga hyror
Flera bostadsbolag runt om i landet har redan infört hyrköpskoncept. Riksbyggen testade år 2017 först i Järfälla utanför Stockholm. Målgruppen var unga vuxna på höst 35 år som fick hyra med erbjudandet att köpa inom fem år.
– Med de här lägenheterna får man några år på sig att planera för ett köp av en bostadsrätt, sa Mårten Lilja vid Riksbyggen då till Stockholm Direkt.
Senare utvidgades konceptet när bostadsbolaget byggde ett kvarter i Helsingborg bestående av hyresrätter, bostadsrätter och ett mindre antal hyrköpslägenheter. Resultatet beskrevs senare av bolaget som en ”succé” och på fler orter infördes upplägget.
– Sammanlagt handlar det om 12 bostadsprojekt. Ett av de senaste projekten med hyrköp är bostadsrättsföreningen Sydney vid Masthuggskajen i Göteborg, berättar Riksbyggens ansvarige för bostadspolitik, Håkan Andersson.
Enligt honom är intresset för hyrköpsprojekten fortsatt stort bland unga.
Men Riksbyggen flaggade, likt flera andra aktörer, under remissrundan för flera risker med den nya hyrköpslagen. Den största identifierade risken utifrån deras perspektiv var att modellen kommer att användas för att kringgå andrahandshyresreglerna. Där bostadsrättsinnehavare som inte kan eller vill sälja tar ut oskäligt hög hyra. Långt över det som är tillåtet vid andrahandsuthyrning.
Enligt Riksbyggens egna regler för hyrköp, ska hyran motsvara nyproduktionshyra på aktuell ort. Men detta är alltså något som enligt den nya lagstiftningen nu är helt upp till aktörerna och hyrsäljarna att själva bestämma. Och det finns alltså ingen reglerad gräns för hur hög hyrköpsavgiften får vara.
HSB är en annan aktör som infört hyrköpskoncept. Och som också tycker att hyrköpsavgiften bör regleras tydligare än vad nya lagen gör. I Sigtuna infördes hyrköp för bostadsföreningen Silverskatten. Intresset för att köpa bostadsrätterna hade varit lägre än väntat. Bolaget hyrde därför ut en del av lägenheterna på tidsbegränsande hyreskontrakt och införde senare möjligheten till hyrköp.
– HSB är positiv till lagregleringen av hyrköp, då det kan bidra till ett större genomslag för modellerna, minska svårigheter med finansiering, samt öka konsumentskyddet. Dock hade någon form av skälighet för hyrköpsavgiften kunnat stärka konsumentskyddet ytterligare, säger Erik Juhlin som är pressansvarig på HSB.
Med hyrköp avses ett upplägg där ”hyrköparen” får bo i bostaden mot en avgift och med villkoret att få köpa bostaden inom en bestämd tid.
Villkoren kring hyrköp har tidigare varit relativt fritt för aktörerna att själva definiera. Exempelvis har olika bostadsbolag olika villkor för bland annat ålder och avtalslängd för sina modeller.
Parterna är den som hyr (hyrköpare) och fastighetsägaren eller bostadsinnehavaren (hyrsäljaren)
Sedan den 2 juli 2026 gäller en nya hyrköpslag ”Lag om hyrköp av bostad”. Regeringen motiverar behovet av den nya lagen genom att den kommer bidra till att fler, framför allt unga, kan äga sitt boende.
Lagen omfattar bostadsrätter, fastigheter så som villor och ägarlägenheter – samt tomträtter.
Regeringen menar att hyrköpslagen kommer att innebära en enhetligare modell för regler om parternas rättigheter och skyldigheter och ett mer enhetligt konsumentskydd. Lagrådet har dock invänt mot det påstådda konsumentskyddet och menar att detta på vissa områden riskerar att försvagas genom den nya lagen.
Källor: Regeringen, Lagrådet.
