Han tog den ”omöjliga” hyresstriden – och vann
60-talshusen står uppställda i räta vinklar som omsluter gårdarna. För lite drygt tre år sedan hyrde Uppsalabon Mikael Roos en andrahandslägenhet i området, en bostadsrätt på 37 kvadratmeter, som han fick betala 7 000 kronor i månaden för.
– Jag sade redan när jag var på visning av lägenheten att 7000 var lite på högsta laget, men han svarade bara att den var marknadsmässig och att det var vad den tidigare hyresgästen betalat, berättar Mikael.
Efter att han flyttat in i lägenheten hittade han ett hyreskontrakt där det framgick att den tidigare hyresgästen betalat 6000 kronor i hyra. Mikael Roos, som har en bakgrund som fastighetsmäklare, gjorde utdrag från Hemnets försäljningsstatistik och räknade ut att en skälig hyra borde ligga närmare 4400 kronor snarare än 7000, baserat på bostadens marknadsvärde. Han kände sedan tidigare till privatuthyrningslagen och bestämde sig för att begära hyran prövad av hyresnämnden. Dessutom visade det sig att lägenheten bara var 35 kvadratmeter stor.
Hyresvärden svarade med att säga upp kontraktet, men hyresnämnden tog upp Mikaels ärende.
– Jag hade tagit med i beräkningen att det skulle hända, det var mellanlandning mitt i en skilsmässa. Det var det jag sa till hyresvärden också, att han utnyttjade min situation ganska rejält, säger Mikael Roos.
2013 infördes lagen om uthyrning av egen bostad som syftar till friare prissättning vid andrahandsuthyrning av en bostadsrätt eller villa. En genomgång av domar i hyresnämnden visar att sedan lagen trädde i kraft har landets hyresnämnder tagit emot endast 43 ärenden om fastställande av hyresvillkor, för människor som bor på det här viset. 37 av ärendena har dragits tillbaka.
Nämnderna har alltså bara fattat beslut i sammanlagt sex ärenden sedan 2013. Av dessa har fyra fått avslag och i två av fallen har hyresnämnden beslutat om sänkt hyra. Det kan jämföras med siffrorna för hyresrätter där hyresnämnden bara under 2018 fick in 346 ärenden om att pröva hyresnivån.
Fram till 2013 var allmännyttans hyresnivåer vägledande för att bestämma hyran vid andrahandsuthyrning. I lagen från 2013 ändrades reglerna för ägda boenden. Efter ändringen baseras hyran på bostadens marknadsvärde med en avkastningsränta som ska vara ”ett par procent” över riksbankens. Efter det tillkommer avgift, driftkostnader och eventuellt tillägg för möbler.
Det var utifrån de här ramarna som Mikael Roos räknade ut hyran som sedan prövades. Men det är få som vågar göra som han.
Enligt Johan Candler, jurist på nationella rådgivningen på Hyresgästföreningen, är en anledning att så få vill få en dyr hyra prövad rädslan att bli uppsagd från lägenheten.
– Min erfarenhet är att det är en osäkerhet generellt, känslan att du lever lite på nåder. Den dagen du begär att få hyran sänkt, den dagen får du räkna med att bli uppsagd.
När medlemmar hör av sig till rådgivningen om höga andrahandshyror informerar man alltid om vad det kan innebära att begära sänkt hyra.
– I det fallet brukar vi erbjuda att en handläggare tittar vad en skälig hyra kan tänkas vara. Vi varnar alltid om att man ska vara medveten att ifall du begär en sänkning så kan det komma en uppsägning.
I Mikael Roos fall beslutade hyresnämnden till hans fördel och hyran sänktes till 5400 kronor. Själva processen tyckte han var okomplicerad och själva förhandlingen tog bara omkring 45 minuter.
Mikael Roos tycker att det borde sättas större press på den som hyr ut.
– Det borde finnas någon sorts bot som avskräcker från att ta ut för mycket, inte bara att man får betala tillbaka överhyran.
- Red ut bostadens marknadsvärde: titta på försäljningar av liknande lägenheter i samma område och ta fram ett genomsnittligt värde.
- Enligt lagen om uthyrning av egen bostad får uthyraren ta ut en avkastningsränta som ligger ett par procent över riksbankens referensränta. Lägg utöver detta på eventuella driftkostnader och eventuell avgift för bostadsrätt.
- Om den nivå du kommer fram till är påtagligt lägre än vad du betalar i hyra för bostaden kan du begära att få hyran prövad.
- Skicka en skriftlig begäran till hyresvärden med motivering av hyressänkning, samt till hyresnämnden. Blankett finns på hyresnamnden.se.
VARNING: I de flesta fallen säger hyresvärden upp kontraktet i samband med att hyresgästen begär att få hyran prövad – se till ha en plan B för boende.
Hyresnämnden har sänkt hyror för totalt 8 475 kronor sedan 2013.
Här är alla beslut som nämnden tagit sedan lagändringen infördes.
- Man, 43, och kvinna, 37
Har hyrt en villafastighet i Småland för 11 500 kr/månaden. Yrkar på att hyran ska bestämmas till 5 500 kronor. Nämnden går på hyresgästens linje och sätter hyran till 5 775 kronor. - Man, 37
Har hyrt en lägenhet i Skåne för 6 250 kr/månaden. Yrkar på att hyran sänks till 4 887,50 kronor. Hyresnämnden avslår ansökan, men hyresgästen överklagar till Svea hovrätt som ger hyresgästen rätt och sänker hyran till 5 100 kronor. - Man, 35 – AVSLÅS
Har hyrt en villa i en kranskommun i Stockholm för 19 000 kr/månaden. Hyresgästen har inget förslag på sänkning, men tycker att 19 000 kronor är för högt. Nämnden avslår ansökan. Enligt hyresnämndens beräkningar uppgår utgifterna för villan till minst 21 125 kronor i månaden. - Kvinna, 48, och Man, 49 – AVSLÅS
Har hyrt en villa i Skåne för 9 500 kr/månaden. Yrkar på att hyran sänks till 7 500 kronor i månaden. Nämnden anser inte att hyran på 9 500 kronor påtagligt överstiger skälig kostnad för bostaden. Ansökan avslås. - Kvinna, 22 – AVSLÅS
Har hyrt en fastighet i Skåne för en icke angiven summa. Yrkar på återbetalning av hyra och ändring av hyresvillkor. Då hyresavtalet upphört vid den tidpunkt de ändrade hyresvillkoren tidigast kan gälla avslås ansökan av nämnden eftersom ingen ersättning kan utgå.
