Hyresgäst ville byta bort 1700–talsvilla på 452 kvadrat – stoppades av kungahusets specialkrav
Få hyresbostäder är så speciella att de har en egen wikipediasida. Men det har Villa Jacobsdal, som ligger på Ulriksdals slotts område.
När hyresvillan dök upp på en bostadsbytarsajt blev hyresgästen Peter intresserad. Han såg sin chans att byta familjens moderna fyra på 103 kvadratmeter i Stockholms innerstad mot villan.
– Vi var och tittade på den och det var jättefint, 1700-talskänsla, stuckaturer, flera öppna spisar, en vinkällare och fin trädgård med äppelträd. Sedan ligger villan nära motorvägen vilket kanske är ett minus för vissa, säger han.
Han berättar att det händer att hyresvillor dyker upp på bostadsbytarsajter.
– Det är vanligare än man tror med villor/hus som hyresrätter, allt från kulturhus i stan till hus i skärgården, men det är klart att det är lite unikt med ett 1700-talshus i den storleken, på Ulriksdals slottsområde, säger hyresgästen Peter som egentligen heter något annat.
Elräkningen kan sluta på 15 000 i månaden
Hyran för 14-rumsvillan var 20 793 kronor i månaden. Men då ska hyresgästen stå för värme och el själv, vilket har visat sig kan vara en dyr affär med dagens energipriser. Den totala hyran med värme och el har i snitt legat på 26 000 – 27 000 kronor i månaden. Men vissa vintermånader har bara el- och värmeräkningen landat på 15 000 kronor i månaden.
– Det är kanske svårt att bedöma den totala boendekostnaden med tanke på att det är kallhyra. Det blir rimligtvis dyra el-och värmekostnader för ett så stort hus, säger Peter.
Efter flera turer så kom Peter och hyresvillans hyresgäster överens om att byta bostäder. Men då stötte de på hinder. Hyresvillan ägs av staten men ingår i den kungliga dispositionsrätten, vilket betyder att kungen har nyttjanderätt och därmed bestämmer vem som får bo i hyresvillan men även vilka krav som ska ställas på hyresgästen. Att kungahusets bostäder överhuvudtaget dyker upp på bostadsbytarsajter är unikt. I regel förmedlas dessa genom kungahusets egna exklusiva bostadskö.
Hovet ville att Peter skulle skriva bort sina rättigheter
För att godkänna bytet krävde Ståthållarämbetet, som företräder kungahuset, att Peter gick med på att avtala bort sitt besittningsskydd, vilket innebär att han och familjen lätt kan bli uppsagd.
När Peter inte gick med på kravet sade hovet nej till bytet som därför fick avgöras i hyresnämnden.
Hyresnämnden gick på kungahusets linje och tyckte att hovet hade rätt att kräva att Peter och hans familj avtalade bort sitt besittningsskydd och sade därför nej till bytet.
Hyresnämnden hänvisar till den kungliga dispositionsrätten som skäl till att de avslår bytet. I hyresnämndens handlingar framgår att skälet till kravet på avstående från besittningsskydd är att kungahuset ska kunna ta över huset om de behöver det.
”Normalt sett avstår alla hyresgäster från besittningsskyddet till hyresobjekt inom dessa områden, och att det är av stor vikt för hovet att så sker, eftersom bostäder behövs för kungafamiljen och hovets personal”, skriver hyresnämnden i sitt beslut.
Ville inte riskera att bli uppsagd
Men för Peter var det inte aktuellt att lämna en trygg tillvaro i sin lägenhet med besittningsskydd mot en mer osäker tillvaro i kungavillan.
– Vi är en familj med flera barn och vi kunde inte gå med på det kravet eftersom det kunde leda till att vi blev uppsagda och inte hade någon bostad. Men uppenbarligen har man rätt att ställa det kravet eftersom de fick rätt i hyresnämnden, säger Peter.
Hem & Hyra har sökt paret i hyresvillan för att ställa frågor men de vill inte kommentera ärendet.
Men i sin bytesansökan till hyresnämnden förklarar hyresgästen i hyresvillan att han och hans familj har hyrt villan med 14 rum sedan 90-talet av hovet.
Men i takt med att barnen flyttat ut och paret blivit äldre har de under de senaste fem åren fört en dialog med hyresvärden om att de vill byta till en mindre, billigare och mer lättskött lägenhet. ”Utöver att ta hand om de fjorton rummen förväntas hyresgästerna även sköta den stora trädgården”, något som beskrivs som betungande, enligt parets skrivelse till hyresnämnden.
Ovanligt att kungen hamnar i hyrestvister
Jens Waldenström, jurist på Hyresgästföreningen region Stockholm, som är ombud åt paret i hyresvillan, berättar att det är ovanligt att hyrestvister där kungahuset är inblandat hamnar i hyresnämnden.
Han är missnöjd med att hyresnämnden gick på hovets linje och sade nej till bytet när den inflyttande hyresgästen inte gick med på att avtala bort sitt besittningsskydd.
– Det är orimligt att den som ska flytta in måste skriva bort sitt besittningsskydd och kunna bli uppsagd lätt. Jag reagerar på att hovet vill hyra ut sina hyresrätter men bara vill att vissa delar av hyreslagen ska gälla. Den som flyttar in i hovets bostäder borde få behålla sitt besittningsskydd och kunna byta sin lägenhet, säger han.
Han tycker det är konstigt att hovet säger att de behöver bostäderna till sin personal samtidigt som de inte vill hyra ut dem som personalbostäder, bostäder det finns ett särskilt regelverk för.
– Det verkar som att man vill ha ett system där man kan dela ut lägenheter till människor som inte har en koppling till hovet, säger han.
Hovet: Upplägget har godkänts av hyresnämnden
Hem & Hyra har varit i kontakt med hovets pressavdelning och efterfrågat en intervju, men de har valt att svara på frågor via e-post.
Varför kräver man avstående från besittningsskydd för den nya hyresgästen vid lägenhetsbyte?
”För att inte urholka dispositionsrätten avstår hyresgäster regelmässigt från besittningsskydd, vilket lika regelmässigt godtas av Hyresnämnden. Avståendet av besittningsskyddet är viktigt, man får behålla sitt boende så länge man är anställd, men slutar man sin anställning får man lämna tillbaka sitt boende. Undantaget är om man går i pension, då behåller man sitt boende. I undantagsfall kan en bostad inom den kungliga dispositionsrätten behövas för annat ändamål, hyresgästen erbjuds då en likvärdig bostad. Frågan har prövats av Hyresnämnden och upplägget har godkänts”, skriver Ulrika Näsholm, informationssekreterare Kunglïga Hovstaterna i ett mejl.
För Peter och hans familj som blev snuvade på kungavillan fortsätter bostadsletandet på bostadsbytarsajter.
Men hur känns det att ni var så nära att byta er fyra på 103 kvadratmeter mot en villa på 452 kvadratmeter med egen trädgård?
– Det är som det är. Vi har försökt byta länge och det är svårt att få till det. Det är ett jättehäftigt hus men för oss är det är inte hela världen att det inte blev något byte. Vi har en fin lägenhet i stan där hela familjen får plats än så länge så det är ingen fara för vår del.
Paret bytte 452 kvadrat mot 49
För hyresgästen i den stora hyresvillan blev det till slut flytt till en annan lägenhet. En sökning visar att hyresgästen flyttat till en annan av hovets lägenheter på Östermalm, en tvåa på 49 kvadratmeter.
- Den kungliga dispositionsrätten är en överenskommelse mellan dåvarande Kungen Karl XIII och svenska staten från 1809. Överenskommelsen innebar att kungen får disponera ett antal slott och fastigheter som staten äger.
- Totalt finns cirka 350 lägenheter och hus som kungahuset får använda och som de förmedlar med hjälp av sin förlängda arm, Ståthållarämbetet. Ståthållarämbetet bestämmer vem som ska bo i lägenheterna. Bostäderna förvaltas av Statens Fastighetsverk och Kungliga Djurgårdsförvaltningen, KDF och Drottningholms slottsförvaltning.
- Bostäderna ska gå till kungafamiljen, hovets personal eller andra personer som kungahuset väljer ut. Hyresgästerna måste skriva på avstående av besittningsskydd vilket betyder att de kan bli uppsagda om hovet vill använda bostaden till annan verksamhet eller till annan hyresgäst. Hyresgästen ska i så fall erbjudas en liknande bostad i hovets bestånd ”inom rimlig geografisk närhet”, som det står i avtalen. I flera avtal står också att hyresgästen inte får byta sin lägenhet till en vanlig lägenhet som inte ingår i det bestånd som hovet har dispositionsrätt över. I avtalet står också att lägenheten ska lämnas tillbaka till hovet när hyresgästen flyttar.
- Men i fallet med hyresvillan så hade inte hyresgästerna skrivit på ett avstående från besittningsskydd, det fanns inte heller något krav att lägenheten inte fick bytas mot en vanlig lägenhet. Bytespartnern krävde därför att även denne skulle få ha besittningsskydd.
- I hyresavtalet står dock att ett lägenhetsbyte måste godkännas av Ståthållarämbetet för att gå igenom. Ståthållarämbetet godkände bara lägenhetsbytet om den nya hyresgästen gick med på att skriva på ett avstående av besittningsskydd, vilket han inte gjorde och därför stoppades bytet.
