Måttliga hyreshöjningar att vänta inför 2019
Högkonjunkturen behåller sitt grepp om Sverige, räntorna är fortsatt låga och inte ens på normalt svaga marknader står mer än enstaka lägenheter outhyrda. Det är faktorer som talar för att det inte blir några dramatiska hyreshöjningar heller nästa år.
För 37 000 lägenheter med tvåårsavtal är hyran redan förhandlad för 2019. I genomsnitt blir höjningen 0,85 procent.
Något som kan ses som en indikation inför de förhandlingar som bostadsföretagen och Hyresgästföreningen nu är på väg in i med hyresbud som rasar in från företagen under de närmaste veckorna.
– I den bästa av världar hamnar vi runt där någonstans. Men det kan svänga både uppåt och nedåt på grund av lokala förutsättningar i form av exempelvis taxehöjningar, säger Mårten Gulin, förhandlingsstrateg i Hyresgästföreningen region Aros-Gävle med länen Gävleborg, Uppsala och Västmanland.
Han beskriver bostadsmarknaden som välmående med företag som generellt fått en bra avkastning över tid och som i dag i princip saknar vakanser. Detta med undantag för de fall där företagen själva valt att hålla lägenheter tomma för renovering.
– I grund och botten är det en trygg och säker affär att äga hyresrätter. Tittar man tio år bakåt i tiden har hyreshöjningarna också gott och väl matchat de behov som funnits i hyressektorn.
I förhandlingarna som snart sätter igång vill Mårten Gulin använda en liten del av tiden till att diskutera mjuka värden och förvaltningskvalitet.
– Det är en viktig del. Generellt är hyresgästerna beredda att betala för gott bemötande, bra service och liknande saker. Man önskar bara att det fanns ett bra sätt att mäta sådana värden på, säger han.
Kommunala Gavlegårdarna i Gävle var i år först ut av företagen i regionen Aros-Gävle med att lägga bud. Gävleföretaget gick ut med två procent samt ytterligare 0,3 procent i öronmärkta pengar för bostadssociala åtgärder. Totalt alltså 2,3 procent.
Förra året var Gavlegårdarnas utgångsyrkande 2,5 procent. Efter förhandlingar med Hyresgästföreningen blev det en uppgörelse på 1,2 procent.
Benny Axelsson, förhandlingschef för Fastighetsägarna region Mittnord, håller inte med om att tvåårsuppgörelserna är en bra indikator för runt vilken nivå 2019 års hyror bör hamna.
– Det vore mycket olyckligt för hyresrätten som boendeform om vi för fjärde året i följd träffar överenskommelser om hyreshöjningar under inflationen, säger han och påpekar att inflationsprognosen för 2019 nu ligger på 2,7 procent.
När den enda intäkten minskar, då minskar också intresset för att äga hyresrätter långsiktigt, menar Benny Axelsson.
– Det drabbar de personer som ska in på bostadsmarknaden och som får det ännu svårare att hitta en bostad. Men det drabbar även dem som i dag bor i hyresrätt i form av ett sämre boende när det inte är möjligt för hyresvärden att täcka kostnader för underhåll och framtidssatsningar.
Hur mår bostadsföretagen som ni företräder?
– För den stora massan är totalavkastningen god. Men det beror nästan uteslutande på att värdet på hyresfastigheter har stigit. Det är en värdestegring som fastighetsägaren kan ta del av först om fastigheten säljs eller ombildas.
– Den löpande avkastningen är däremot låg och har framförallt försämrats under de senaste tre åren. Så blir det när den allmänna hyresnivån inte tillåts följa med utvecklingen i den övriga ekonomin.
