175 hushåll i centrum för mångårig hyresstrid: ”En klassisk delseger”
Artikeln har kompletterats med en kommentar från Kfast.
Det handlar om 175 lägenheter byggda 1988 som ligger centralt i Eskilstuna, nära tågstationen. Fastigheterna har beteckningarna Vildsvinet 2 och Vildsvinet 4.
Ägaren Kfast ansåg att hyrorna var för lågt satta i husen. I januari 2020 meddelade därför bolaget Hyresgästföreningen att man ville göra en bruksvärdering av lägenheterna, samt förhandla om att höja hyrorna.
Kommunägda Kfast representerades i den här processen av branschorganisationen Fastighetsägarna, där bolaget – som en av få allmännyttor – är medlem.
Låg långt ifrån varandra
Bruksvärderingen, där man bland annat tittar på sådant som lägenheternas standard och läge, genomfördes i november 2021.
Men förhandlingarna som följde strandade tidigt under hösten förra året. Orsaken var helt enkelt att Hyresgästföreningens och Kfasts bud låg långt ifrån varandra.
Därefter blev ärendet liggande, men i början av september i år beslutade sig Kfast för att ta det till hyresnämnden.
– Då informerade vi hyresgästerna och förklarade att vi ville ha fullmakter för att kunna företräda dem, säger Marcus Kjellin som är förhandlingsstrateg i Hyresgästföreningens region Mitt.
Dragit tillbaka
I ansökan till hyresnämnden skrev Kfast att hyrorna för de 175 lägenheterna var för låga. Man förde också ett allmänt resonemang om att hyressättningen på många orter har präglats av hur förutsättningarna – ekonomi, stöd, subventioner, lagstiftning etcetera – såg ut när husen byggdes. De årliga hyresförhandlingarna kan ha förstärkt eventuella felaktigheter.
Men nu har Kfast dragit tillbaka ärendet från hyresnämnden.
Ställde krav
Marcus Kjellin tror att motparten har insett att hyresnämnden skulle ha avslagit ansökan. Detta eftersom Vildsvinet 2 och 4 ingick i de generella hyresförhandlingarna för 2024.
– Det var Kfast som pressade på om det – och vi gick med på det. Men vi ställde som krav att de hyresnivåer som blir resultatet av den generella förhandlingen för Vildsvinet 2 och 4 ska vara satta utifrån bruksvärdet, säger Marcus Kjellin.
Överspelat i nämnden
Med andra ord var bruksvärdet fastställt redan i våras och därmed var den gamla tvisten – som alltså legat hos hyresnämnden – överspelad.
– Därför skulle hyresnämnden ha avslagit ansökan, det är jag säker på. Däremot vet jag inte säkert om det är just det som har fått Kfast att dra tillbaka ärendet, förklarar Kjellin.
Hur stora hyresökningar Kfast generellt ville ha går inte att slå fast. Men det handlar enligt Hyresgästföreningens förhandlare Patrik Wunderlich i Eskilstuna om ”rejäla hyreshöjningar”.
– Att Kfast dragit tillbaka sin ansökan ser jag som en klassisk delseger. Men nu gäller det att göra något bra av det, säger han.
Kan inte andas ut
Det faktum att Kfast nu vikt ner sig i hyresnämnden betyder inte att hyresgästerna kan andas ut helt. Troligen kommer de att få höjda hyror – utöver de höjningar som Hyresgästföreningen och Kfast kommer överens om i de generella förhandlingarna om hyran för 2025.
– Jag kan inte säga att hyrorna generellt ligger högt i de här lägenheterna. Men i och med att det fortfarande var en tvist 2023 undantogs Vildsvinet från det årets hyresförhandlingar. Vi får vara ärliga med att det måste hanteras på något sätt och i slutet av november träffar jag Fredrik Elf (Kfasts vd) för att diskutera hur vi går vidare.
– Men nu kan vi göra det i lugn och ro och förhoppningsvis utan att dra en massa hyresgäster till hyresnämnden. Det vill nog varken jag eller Fredrik Elf, säger Patrik Wunderlich.
Vd:n förklarar i ett mejl
I ett mejl till Hem & Hyra kommenterar Fredrik Elf ärendet så här:
Förhandlingen har dragit ut på tiden och tagit lång tid. Kfast har därför höjt hyran i fastigheterna i den årliga hyreshöjningen 2020-2021-2022 och 2024, men inte i den årliga hyreshöjningen 2023. Vi har varit överens med Hyresgästföreningen om det. Anledningen till att vi inte höjde hyrorna i den årliga hyreshöjningen 2023 var att vi då var nära att komma överens i förhandlingen om bruksvärdesprövningen.
På grund av att vi har kommit överens med Hyresgästföreningen om årliga hyreshöjningar under pågående förhandling om bruksvärdesprövning, drar vi tillbaka ärendet från Hyresnämnden, då det enligt jurist inte följer förhandlingsordningen.
Vi kommer att informera våra hyresgäster och boka ett nytt möte med Hyresgästföreningen för att försöka komma överens om en hyresförhandling för fastigheten.
Anledningen till att Kfast och andra fastighetsbolag gör bruksvärderingar är för att säkerställa att lägenheter med samma standard och i samma läge har likadan hyra. Det är hela grunden i den hyressättningsmodell som vi har i Sverige.
