Gamla fynd stoppar nya bostäder

I Sverige finns uppskattningsvis 270 000 platser med kända fornlämningar och troligen minst lika många till som ännu inte är upptäckta.  Enligt kulturmiljölagen är det förbjudet att ta bort eller skada en fornlämning och den som vill bygga bostäder i närheten av en sådan plats behöver tillstånd från länsstyrelsen. Men också gott om tid och en hel del pengar.

För om fornminnet behöver grävas bort och dokumenteras i en arkeologisk utgrävning så är det byggföretaget, och i slutänden den som som ska bo där, som får stå för kostnaden.

ANNONSSmarta tips för att hyra ut din bostad enklare

– Frågan om arkeologi stöter vi på varje gång vi ska bygga och är vi inom en stadskärna så blir det en kostnad varje gång. Alla andra delar av byggprocessen kan vi påverka eller åtminstone i förväg se om den är rimlig. Är arkitekten för dyr så konkurrensutsätter vi den. Men här är det fait accompli. Det kostar det här, vi kan inte välja, säger Roger Ekström, vice vd på hyresvärden Lundbergs.

Hur stor utgrävning som ska göras, hur lång tid den tar att genomföra och vad den kommer att kosta bestäms av länsstyrelsen, som i sin tur handlar upp arbetet av en entreprenör. Att själva utgrävningen bland annat ska upphandlas och inte kan ske vintertid gör att byggnationen kan försenas över ett år.

Lundbergs har erfarenhet av arkeologi i flera av sina senaste bostadsprojekt, bland annat i kvarteret Spinnrocken där 112 hyreslägenheter byggdes på delar av en gammal rivningstomt i centrala Norrköping.

Läs ocksåHär är allmännyttans bästa bygge 2024 – vd:n om priset: "Glad och stolt"

– Där kostade utgrävningen fem miljoner kronor. Det handlar alltså om 500 kronor per kvadrat i byggkostnad bara för arkeologin. Jag kan ha respekt för att vi ska ta hand om vår historia. Jag tycker inte man ska negligera det. Men man måste sätta det i proportioner, var är rimligheten i detta, säger Roger Ekström.

Att en viss tomt kräver en arkeologisk undersökning kan byggherren få en indikation om på ett tidigt stadium. Det kan framgå i detaljplanen eller i Fornsök, en webbaserad söktjänst för fornlämningar. Men konsekvenserna i tid och pengar är däremot oklara och kommer ofta som en överraskning i ett sent skede.

I Östergötland kan en byggherre få räkna med krav på arkeologi i flera stadskärnor som till exempel Linköping, Norrköping, Söderköping, Skänninge och Vadstena. Ett exempel är kvarteret Eddan utmed Drottninggatan i Linköping, där Stångåstaden nu planerar att bygga 231 lägenheter.

Läs ocksåCentralt boende mitt i smeten – om pippin själv får välja

– Där visste vi att det fanns arkeologiska problem. Men vi visste inte vad det skulle kosta att få bort dem. Det kan man inte veta förrän man är i ett skarpt läge. Då har du redan lagt ned två miljoner på en detaljplan, säger Stefan Karlsson, som varit projektledare för flera olika bostadsprojekt i Östergötland.

I Eddan är kostnaden för den arkeologiska utgrävningen uppe i över åtta miljoner kronor, men då kvarstår ytterligare utgrävningar. Och i en del projekt har kostnaden varit så pass hög att den har stoppat bygget. I Norrköping har både Lundbergs och HSB försökt bygga bostäder i kvarteret Paraden 6. En tomt som än i dag är parkeringsplats, trots sitt läge mitt framför Holmentornet i centrum.

– Där ritade vi på ett förslag på 20 lägenheter, men vi fick en kostnad på arkeologi som motsvarade nästan en miljon kronor per lägenhet. Det är helt ohållbart, det är ingen som är beredd att betala för det, säger Stefan Karlsson.

Riksantikvarieämbetet har ett bidrag som byggherrar kan söka när utgrävningskostnaderna blir för stora. Men i fallet Paraden hjälpte det inte, berättar Stefan Karlsson.

– Det finns bidrag, men det låter bättre än vad det är. Vi sökte till Paraden men det som vi fick beviljat var inte tillräckligt, säger han.

En konsekvens av att bostadsbyggaren får bära kostnaden för utgrävningen är att bostäderna blir dyrare och att enbart tomter i mycket attraktiva lägen bebyggs. Men också att sådana bostäder riskerar att bli exklusiva bostadsrätter i stället för hyreslägenheter för att kalkylen ska gå ihop. Enligt Stefan Karlsson borde det finnas ett kostnadstak för arkeologin och att samhället tar en större del av utgifterna.

– Det är fortfarande inte byggherren som har vinning av kostnaden. Arkeologin tillför ingenting. Ingen är beredd att betala en högre hyra för att man har hittat små schackpjäser från 800-talet, som vi hittade på Eddan, säger Stefan Karlsson.

Hyrorna för lägenheterna i kvarteret Eddan i Linköping är ännu inte klara. Men det blir hyresgästerna som i slutänden får betala för arkeologernas arbete, eftersom hyror för nybyggda lägenheter vanligen sätts utifrån totalkostnaden för bygget. Det konstaterar Benny Andersson, förhandlare och gruppchef på Hyresgästföreningen. Han tycker att det är principiellt fel.

– Vår syn är att det inte kan vara hyresgästerna som ska bo i husen som ska betala för någonting som alla har nytta av. Det rimliga är att det bekostas av allmänna medel, säger Benny Andersson