Hovrätten avgör tvist om förhandlingsavtal
– Jag skulle tycka att det är väldigt konstigt om vi inte får rätt. Detta är ett orimligt avtal, säger Lars Wijkmark, vd på kommunala hyresvärden Lilla Edets Industri & Fastighets AB (Leifab).
En förhandlingsordning är ett avtal som sätter spelreglerna för hur en kollektiv förhandling av hyran och annat som rör boendet ska gå till. Hyresgästen behöver inte förhandla direkt med sin värd, hyresvärden i sin tur slipper förhandla enskilt med varje hyresgäst.
Att ett kommunalt bostadsbolag inte har ett sådant avtal med Hyresgästföreningen är ovanligt. I Västra Götaland finns inte en enda allmänytta utan förhandlingsordning.
I slutet av förra året sa Leifab upp avtalet för alla sina fastigheter, med totalt 241 lägenheter. Inte i första hand för att man motsatte sig att förhandla med Hyresgästföreningen. Bolaget vill kunna pröva hyran hos hyresnämnden om de lokala förhandlingarna strandar. Nu tvingas man följa beslut från Hyresmarknadskommittén (HMK), som består av centrala representanter från Hyresgästföreningen och de allmännyttiga bolagens organisation Sabo.
Leifabs vd Lars Wijkmark har tidigare jobbat på privatvärdarnas organisation Fastighetsägarna. Han föredrar ordningen som gäller på privatsidan, att strandade förhandlingar avgörs i hyresnämnden.
– Fördelen är att man får en mer lokal bedömning av hyran. Hyresmarknadskommittén är noviser när det gäller våra förutsättningar, de vet nog inte ens var Lilla Edet ligger, säger han.
Wijkmark ser också negativt på att parterna i HMK måste komma överens om ett beslut.
– Då måste det till en kompromiss. Det är bättre att en utomstående instans bestämmer hur det ska vara. Men sedan hoppas jag att vi inte kommer att behöva gå till hyresnämnden, vi brukar komma överens med Hyresgästföreningen.
Enligt Leifab är det nödvändigt att säga upp förhandlingsordningen om man ska kunna ändra innehållet, på grund av hur dagens avtal är formulerat.
Hyresgästföreningen protesterade. Föreningens inställning är att avtalet är av stor betydelse eftersom den ger de bästa förutsättningarna för en rättvis och skälig hyressättning.
Frågan hamnade hos hyresnämnden som fattade beslut i december. Avtalet ska fortsätta att gälla som tidigare. Leifab sa upp förhandlingsordningen för att få till stånd en ändring, men nämnden anser att HMK i första hand bör få ta ställning till en sådan begäran.
Leifab överklagade till Svea hovrätt. Bolaget vänder sig emot att nämndens beslut medför att förhandlingsordningen, som tecknades för 30 år sedan, inte går att ändra utan medgivande från ett enhälligt HMK. ”Motparten kan alltså hindra detta, trots att avtalet sägs upp” skriver bostadsbolagets jurist i överklagandet och avslutar med att Leifab inte tror att det är lagstiftarens avsikt.
Svea hovrätt tar upp saken i dag och beslut väntas inom några veckor. Lars Wijkmark ser med spänning fram emot domen.
– Rent avtalslagsmässigt borde vi få rätt. Enligt hyresnämnden ska Hyresmarknadskommittén bedöma om vi ska ha rätt att göra ändringar. Så kan inte ett avtal fungera, då är man ju livegen.
En förhandlingsordning utgår från hyreslagen och ger spelreglerna för hur en kollektiv förhandling av hyran och annat som rör boendet ska gå till. Den innebär att hyresgästen själv inte behöver förhandla hyran med sin värd.
Förhandlingsordningen medför skyldighet för hyresvärden att på eget initiativ förhandla med hyresgästorganisationen i frågor som hyreshöjning, standardförbättringar eller förändringar i boendet.
Den part som bryter mot förhandlingsordningen riskerar skadestånd.
Förhandlingsordningen kan sägas upp och hyresnämnden pröva om det är skäligt att säga upp den eller om det är mera rimligt att hyresgästernas villkor förhandlas kollektivt.
