Domstol stoppade hyreshöjning på 43 procent i Erikas LSS-lägenhet – mamma Lena: ”Äntligen!”
– Äntligen!
Lena Rhodin andas ut. Efter en två år lång kamp mot kommunen har hon fått rätt efter att först hyresnämnden och sedan Svea hovrätt underkänt Karlstads hyreshöjning på nästan 2 000 kronor i dottern Erikas LSS-lägenhet.
Vård- och omsorgsnämnden i Karlstad beslutade att höja hyrorna i flera LSS-boenden, trygghetsboenden och vårdboenden våren 2024. Den nya maxhyran skulle vara 7 500 kronor, inklusive tillägget för allmänna ytor på 1 200 kronor. Kommunen uppmanade den som inte hade råd att söka bostadstillägg.
– Rätten till bostadstillägg har varit avgörande för att det här beslutet har fattats, sa Per Söderberg på vård- och omsorgsförvaltningen i ett pressmeddelande.
Höjningen rörde cirka 800 lägenheter. Två hyresgäster protesterade med hjälp av sina gode män. En av dem är Lena Rhodin som är mamma till Erika Rhodin som har Downs syndrom. Lena tog hjälp av Hyresgästföreningen och motsatte sig höjningen från 4 400 till 6 300 kronor för två rum och kokvrå. Tillägget för de gemensamma ytorna på 1 200 kronor förblev oförändrat.
– Man känner sig ganska liten mot en stor kommun, så jag tror att även om det var fler som tyckte höjningen var för jävlig tänker många att man inte kan göra någonting åt det, säger Lena.
Jämförelsen bryter mot lagen
När Lena som god man och den andre hyresgästens gode man vägrade att betala höjningarna tog Karlstads kommun ärendet till hyresnämnden. Och trots att hyrorna skulle prövas av nämnden, fortsatte kommunen att kräva den högre hyran. Lena ringde flera gånger och påpekade felet.
– De försökte få mig att betala den nya högre hyran och sa: ”Visar sig hyran vara fel får ni tillbaka den sen”. Men jag vet ju att om man betalar en höjning är det samma sak som att godkänna den. Jag stängde av autogirot och fick pappersfakturor som jag ändrade summan på. Först några månader efter beslutet i hyresnämnden ändrade de hyran, berättar Lena.
I hyresnämnden menade kommunens jurist att hyrorna är låga jämfört med andra bostäder. Som jämförelse visade juristen hyror på nybyggda tvårummare med kök. Vissa med hyror på närmare 9 500 kronor per månad.
Men flera av hyrorna som kommunen ville jämföra med har presumtionshyror och får inte användas som jämförelse. Något Hyresgästföreningen tryckte hårt på i sin inlaga till nämnden.
Stora skillnader i standard
Hyresnämnden delade Hyresgästföreningens bedömning. Lägenheterna som kommunjuristen i Karlstad använde som jämförelseobjekt fick eller kunde inte ligga till grund för prövningen. Skillnaden i standard var för stor: Erika och den andra boende har tvåor med kokvrå, inte två rum och kök.
I stället gjorde hyresnämnden en skälighetsbedömning och tog hänsyn till att hyrorna inte blivit höjda sedan 2020. De tog även fasta på hyrorna i en lista som Hyresgästföreningen presenterade med lägenheter som liknar Erikas.
– Jag behöver samla mig lite för att inte säga något dumt, säger Henrik Woxlin på Hyresgästföreningen och sitter tyst innan han fortsätter:
– Det är konstigt att kommunen gör så här. De är huvudägare av Karlstads bostads AB som har kompetens i hur man sätter hyror, de hade bara kunnat be dem om hjälp. För det här är egentligen ett rutinärende – en vanlig bruksvärdesprövning hade löst detta utan att gå till en överbelastad hyresnämnd och hovrätt.
Nygammal bevisning
Kommunen var inte nöjd med beslutet i hyresnämnden utan överklagade till Svea hovrätt.
För Lena Rhodin kom överklagandet som en chock när hon fick veta det via Hem & Hyra.
– Vad i… Herregud! En kommun som överklagar hyresnämndens beslut?! Hur vanligt är det? Att gå på dem som redan har det dåligt. De som bor på gruppboende har inget alternativ att hitta något annat boende. De kan inte leta billigare lägenhet eller dela med en kompis.
Till Svea hovrätt tog kommunjuristen fram ny bevisning i form av bland annat information från privata hyresvärdars lediga lägenheter via webbplatser. Han skriver: ”Den nya bevisningen hämtad från fastighetsbolags webbplatser har därmed inte varit möjlig att lägga fram tidigare då den inte existerat”.
För att hovrätten ska ta upp ett ärende är kravet att den nya bevisningen är just ny. På den punkten påpekar hovrätten att kommunen hade kunnat ta fram informationen redan till hyresnämnden. Att den inte fanns utlagd på internet är inte någon giltig ursäkt.
Det betyder att nämndens beslut om att höja Erikas och den andra boendens hyra med 23 procent står fast. Dessutom fasas deras hyror in eftersom höjningen överstiger 10 procent. Kommunens övriga 800 hyresgäster fick hela höjningen i ett slag, trots att den ska fasas in.
Beskedet innebär även att Erika Rhodin slipper betala skulden som kommunen krävt av henne via inkasso för obetald hyra.
– Skulden har legat där och skvalpat för kommunen väntade på hovrättens beslut. De förväntade sig säkert att de skulle få rätt, för samtidigt med hovrättens beslut försvann skulden från inkasso, berättar Lena.
Är de övriga hyrorna fel?
Kommunens jurist som drivit ärendet rättsligt hänvisar vidare när Hem & Hyra vill ha svar på frågor. I stället får Per Söderberg som är beställarchef för vård- och omsorgsförvaltningen i Karlstads kommun svara. Han tycker inte att utslagen i hyresnämnd och hovrätt innebär att kommunen borde se över om hyrorna för de andra cirka 800 hyresgästerna är fel.
– Det är svårt att dra allt för generella slutsatser kring hyressättningen utifrån de här två fallen. Om någon annan tycker att en hyra är ofördelaktig ska de vända sig till hyresnämnden för att få den prövad, säger han.
Men det är ju tydligt att kommunen inte satt hyrorna efter bruksvärdesprincipen som annars används.
– Nej, men jag tycker att vi kan stå upp för vår hyresmodell utifrån att vi också har ett maxtak. Avgiften är balanserad mot inkomster, bostadstillägg och bostadsbidrag som kan sökas samt de utgifter som man har. Det tycker jag är de viktigaste principerna i vår analys när vi sätter hyran.
Kommunens bristfälliga kunskap om hur hyror höjs inom bruksvärdesprincipen medför en stor risk att fler hyror är fel. Det menar Henrik Woxlin på Hyresgästföreningen.
Hoppas att fler tar striden
– Hyran ska ju vara rätt oavsett var man bor och vilka tillägg man har. Man höjer inte hyror utifrån att det finns ett bidrag som täcker kostnaden. Felaktiga hyror kan ju dessutom trycka upp hyror i hela Karlstad och det ska ju inte kommunen som hyresvärd i vård- och gruppboenden vara med och bidra till, säger han och uppmanar fler gode män och anhöriga att begära att få hyrorna prövade enligt bruksvärdesprincipen.
– Vi hjälper gärna till, säger Henrik Woxlin.
Lena Rhodin hoppas att fler tar striden.
– Om KBAB skulle höja så här mycket i ett slag – det skulle ju bli ramaskri över hela Karlstad. Men nu när man ger sig på den här gruppen då är det inte så många som orkar höja sin röst. Jag försökte få tag på andra med ungdomar på gruppboende, men det var nog bara min dotter som var med i Hyresgästföreningen. Utan den hjälpen hade jag inte orkat stå emot kommunen när de började med påminnelser och hot om inkasso, säger Lena.
Beroende på om tillägget på 1 200 kronor räknas med eller inte är kommunens höjning på antingen 34 eller 43 procent. Eftersom Hyresgästföreningen förhandlar lägenhetshyror och inte gemensamma utrymmen har de räknat höjningen utan tillägg i sina inlagor till hyresnämnden.
På samma sätt blir höjningen som hyresnämnden beslutade om antingen 23 eller 17 procent beroende på om tillägget räknas med eller inte.
Presumtionshyror sätts på nyproducerade och innebär att den framförhandlade hyran mellan Hyresgästföreningen och värden undantas från det vanliga bruksvärdessystemet i 15 år och därför inte kan användas som jämförelse.
Syftet med presumtionshyrorna var att förbättra förutsättningarna att bygga nya hyresrätter.
LSS-boenden är en bostad för vuxna enligt lagen om stöd och service som vissa funktionshindrade har rätt till.
Bostaden är en anpassad boendeform för personer som behöver stöd i vardagen.
Det finns två former av bostad med särskild service för vuxna, gruppbostad och servicebostad.
I huvudsak beskrivs tre former av bostäder: gruppbostad, servicebostad och annan särskilt anpassad bostad.
I gruppbostad och servicebostad ingår fast bemanning och omvårdnad. Men inte i boendeformen annan särskilt anpassad bostad. Alla dessa typer av bostäder är den enskildes lägenhet.
Källa: Socialstyrelsen
