Fick tillbaka överhyra för bostadsrätt
Jenny Stentoft och Ellis Holmberg hade blivit uppsagda från sin andrahandslägenhet och behövde snabbt hitta en bostad. När de fick erbjudandet om en tvåa på 42 kvadrat i Linnéstaden tackade de ja trots den höga hyran.
– Vi skulle få bo där i väntan på en renovering. Den var väldigt nedgången och dessutom ostädad, med matrester kvar i kylen. Hyran var 12 000 i månaden, omöblerat, säger Ellis Holmberg.
Ellis arbetar som projektledare för Göteborgs stad och Jenny är frilansare i kulturbranschen.
– Vi tänkte att vi klarar det tillfälligt, vi får ta sparpengar. Vi måste ju ha någonstans att bo, säger Jenny Stentoft.
Samtidigt som de letade efter en annan bostad kontaktade de Hyresgästföreningen.
– De sade direkt att vi betalade för mycket. Vi tog också reda på att liknande lägenheter i huset hyrdes ut billigare, säger Ellis Holmberg.
Efter sju månader hade paret fått ett förstahandskontrakt och kunde flytta ut. Samtidigt drog de uthyraren, Herlitz Properties med dotterbolaget Vindsbyggnation AB, inför hyresnämnden.
Att Ellis och Jenny hyrde av ett företag och inte en privatperson gjorde att Hyresgästföreningens jurist Milla Olaison såg möjligheter.
– I normalfallet har man inte möjlighet att begära återbetalning av överhyra om man hyr en bostadsrätt i andra hand. Men det finns undantag och det är exempelvis om uthyrningen sker i näringsverksamhet. Då gäller inte lagen om uthyrning av egen bostad, säger Milla Olaison.
Efter ett sammanträde i hyresnämnden beslöt Herlitz Properties att göra upp i godo.
– Vi fick tillbaka 32 000 kronor för sju månader. Det fyllde ungefär igen hålet som hade grävts i vår ekonomi, säger Jenny Stentoft.
Jenny och Ellis tips till andra som känner sig utnyttjade är att vara medlemmar i Hyresgästföreningen, och att undersöka vad som verkligen gäller.
– Man ska inte bara lyssna på generella regler, det kan finnas speciella saker i det enskilda fallet, som det gjorde för oss, säger Jenny Stentoft.
Alban Herlitz är vd för Herlitz Properties. Han skriver i ett mejlsvar att det var första gången företaget hyrt ut en lägenhet. Normalt är affärsidén enbart att bygga och renovera bostadsrätter.
Hyran för lägenheten utgick från vad liknande bostadsrätter hyrdes ut för på Blocket.
– Eftersom vi innan denna uthyrning ej hyrt ut någon bostadsrättslägenhet så kände vi ej till denna lagstiftning. När vår jurist informerat oss om rådande läge så insåg vi att det var en felaktig hyresnivå och gjorde upp med tidigare hyrestagaren så att alla blev nöjda, skriver Alban Herlitz.
Herlitz Properties var även nyligen inblandade i ett annat uppmärksammat ärende, där företaget byggde exklusiva ”town houses” på gården hos en bostadsrättsförening. I samband med detta lät bostadsrättsföreningen mura igen tvättstugan för hyresgästerna i grannhuset.
Senare har både hyresnämnden och hovrätten slagit fast att föreningen måste bygga en ny tvättstuga.
LÄS MER:
Om du hyr ut en hyresrätt i andra hand gäller hyreslagen. Då får man ta ut den hyra man själv betalar plus ett påslag för eventuella möbler. Det brukar i så fall oftast röra sig om 10–15 procent. Dessutom får andrahandshyresgästen betala för el, bredband och liknande.
För bostadsrätter gäller sedan 2013 privatuthyrningslagen. Då får innehavaren ta ut en andrahandshyra som motsvarar både driftskostnad och en uppskattad kapitalkostnad för lägenheten.
Driftskostnad omfattar avgift till bostadsrättsförening, slitage på möbler, el, bredband och liknande.
Kapitalkostnad är en schablonkostnad för bolån, som inte har något att göra med hur mycket innehavaren egentligen betalar. Den beräknas som en skälig årlig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde. Med en ”skälig” ränta menas enligt lagens förarbeten en ränta som ligger max ett par procent över Riksbankens referensränta.
Om en person innehar två bostadsrätter är det bara för den ena man får ta ut hyra enligt privatuthyrningslagen. Har man tre eller fler lägenheter som hyrs ut gäller hyreslagen för allihop, eftersom det då räknas som näringsverksamhet.
Privatuthyrningslagen gäller inte heller om det är ett företag som äger bostadsrätten.
Hyresrätt:
Om du misstänker att hyran är för hög, kolla med värden. Normalt sett får den som hyr ut i andra hand bara göra ett påslag på 10-15 procent för eventuella möbler.
Om din andrahandshyra är för hög – kontakta Hyresgästföreningen. Den som inte är medlem får själv vända sig till hyresnämnden.
Ansökan om återbetalning ska ske senast tre månader efter att du har flyttat ut. Inget hindrar att du ansöker om återbetalning redan under hyrestiden.
Bostadsrätt:
Om du anser att din andrahandshyra är för hög – kontakta Hyresgästföreningen. Den som inte är medlem får själv vända sig till hyresnämnden.
Du kan inte få tillbaka hyra i efterhand, utan bara från det datum du gjort ansökan till hyresnämnden eller senare. Du kan alltså få sänkt hyra för tiden som är kvar, men aldrig pengar tillbaka. (Undantaget är om bostadsrätten hyrts ut som näringsverksamhet, se förra faktarutan.)
Båda:
Det är viktigt att du har dokumentation. Se till att ha ett skriftligt hyresavtal, inventarielista och foton.
Spara kvitton eller kontoutdrag. Betala inget kontant utan att få kvitto.
När du flyttar ut, se till att få papper på när uthyrningen upphörde och att ni har slutbesiktigat lägenheten.
Om du har rätt till återbetalning men inte får pengarna – vänd dig till Kronofogden.
- Det är riskfritt att ta ut överhyra om du hyr ut till företag. Falskt! Företag har samma rätt som privatpersoner att begära återbetalning.
- När jag har hyrt i andra hand i två år får jag ta över hyreskontraktet. Falskt! Du får besittningsrätt gentemot förstahandshyresgästen som inte kan byta ut dig hur som helst. Däremot har du ingen rätt att ta över kontraktet.
- Den som hyr i andra hand kan bli utkastad när som helst. Falskt! Om du har ett tidsbegränsat kontrakt har du rätt att bo kvar tiden ut.
- Jag kan få tillbaka överhyra för två år tillbaka i tiden. Falskt! Sedan 2009 kan du bara få tillbaka för ett år från den dag du ansökte om återbetalning. Och möjligheten gäller normalt sett inte bostadsrätter, se ovan.
