Förhandlad hyra är för hög – hyresgäst får tillbaka 110 000 kronor: ”Viktigt vägledande beslut”
Kanske har du åkt förbi utanför huset någon gång. Lägenheten som ärendet handlar om ligger nämligen precis vid Essingeleden, en av Sveriges mest trafikerade vägar, i Hägersten strax utanför centrala Stockholm.
Hyresgästen betalar under de två år hon hyr 1,5.an på 34 kvadratmeter mellan 10 260 och 13 780 kronor i månaden. Lägenheten är en bostadsrätt med byggår 2020 men hon hyr den av mellanhanden Be Resident. Den skäliga hyran är mellan 6 850 och 8 850 kronor anser hyresgästen och vänder sig med hjälp av företaget Orimlig hyra till hyresnämnden med krav på återbetalning på sammanlagt drygt 110 000 kronor.
Hyrs ut av mellanhand
Om bostadsrätten hyrs ut i andrahand av en privatperson är hyressättningen betydligt friare. Men mellanhanden är en juridisk person och då gäller samma regler som om lägenheten vore en hyresrätt.
Som jämförelsematerial åberopar hyresgästen med hjälp av Orimlig hyra ett antal lägenheter i samma del av stan med liknande byggår. Det visar sig att en av lägenheterna är en bostadsrätt och Be Resident ifrågasätter jämförelsematerialet. Orimlig hyra tar fram fler jämförelseobjekt. Be Resident underkänner även dem.
Hyresnämnden går på hyresgästens linje
Hyresnämnden slår fast att om det saknas jämförelsematerial får nämnden göra en skälighetsbedömning mot bakgrund om sin allmänna kännedom om hyresläget på orten.
Så har man gjort i det här fallet. Hyresnämnden kommer fram till att 8 850 kronor i månaden, inklusive el, vatten och värme, är rimligt. Nämnden går alltså helt på hyresgästens linje.
Förhandlad med nystartad hyresgästförening
Be Resident överklagar till hovrätten. I den påtalar värden att det finns en hyra för en lika stor lägenhet i samma hus som i dag är 13 500 kronor. Hyran är förhandlad med Föreningen för Sveriges Hyresgäster (FSH) och är därför skälig.
Hem & Hyra har tidigare rapporterat om hyrorna som förhandlas med FSH. De är betydligt högre än andra hyror. Vi har bland annat berättat om Robert som betalar 16 000 kronor i månaden för en 49 kvadratmeter stor tvåa i Rågsved.
Hovrätten gör skälighetsbedömning
Orimlig hyra använder bland annat Hem & Hyras artiklar i sin bevisning i hovrätten. Man menar att FSH grundats av värden tillsammans med andra bulvanföretag som inte har något intresse av att sätta rimliga hyror.
Hovrätten fastställer hyresnämndens beslut. Rätten delar bedömningen att det finns förutsättningar att göra en allmän skälighetsbedömning. Enligt hovrätten avviker den förhandlade hyran i huset klart från vad som är en skälig hyra. Vad FSH förhandlat fram för hyra saknar egentlig betydelse.
– Det är ett vägledande beslut som är jätteviktigt. I och med det här avgörandet sätts gränser för vad en oseriös hyresgästförening, bildad av bulvanföretag, kan göra, säger Alban Dautaj, vd på Orimlig hyra, som tillsammans med juristen Wilma Pettersson drivit ärendet.
Även Hyresgästföreningen, som inte varit part i målet, välkomnar beslutet.
– Det slås fast att en skälig hyra är 8 850 kronor. Trots det har FSH förhandlat fram en hyra som i dag är på 13 500 kronor för en lika stor lägenhet i samma hus. Jag skulle gärna höra förklaringen till hur det kan beskrivas som att man står på hyresgästernas sida, säger Adam Hillawi, försteförhandlare på Hyresgästföreningen region Stockholm.
”Följer hovrättens beslut”
Be Residents vd Dennis Bolin vill ha frågorna på mejl. Han får det men svarar inte på dem utan lämnar bara en kort kommentar: ”Vi följer hovrättens beslut i det aktuella ärendet och har inga ytterligare kommentarer till det enskilda målet. För frågor om förhandlingarna och förhandlingsunderlaget hänvisar vi till Föreningen för Sveriges Hyresgäster (FSH).”
Efter publiceringen hör Niclas Blåklinth, ordförande för Föreningen för Sveriges Hyresgäster, av sig. Han vill lägga till följande kommentar:
”Föreningen för Sveriges Hyresgäster, FSH, tillbakavisar bestämt påståendena om att föreningen skulle vara oseriös eller ha startats av bulvanföretag.
FSH är en självständig, demokratiskt styrd och ideell hyresgästorganisation. Föreningen styrs av sina medlemmar genom årsmötet, som är föreningens högsta beslutande organ. Vi har över 700 medlemmar, tre heltidsanställda och företräder hyresgäster hos flera olika fastighetsägare och på flera orter i Sverige.”
Hyresrätt:
- Om du misstänker att hyran är för hög, kolla med värden. Normalt sett får den som hyr ut i andra hand bara göra ett påslag på 10-15 procent för eventuella möbler.
- Om din andrahandshyra är för hög – kontakta Hyresgästföreningen. Den som inte är medlem får själv vända sig till hyresnämnden.
- Ansökan om återbetalning ska ske senast tre månader efter att du har flyttat ut. Inget hindrar att du ansöker om återbetalning redan under hyrestiden.
Bostadsrätt:
- Om du anser att din andrahandshyra är för hög – kontakta Hyresgästföreningen. Den som inte är medlem får själv vända sig till hyresnämnden.
- Den hyra du kan få tillbaka för, är från datumet du ansöker hos hyresnämnden och fram tills dess du flyttar ut. Det betyder att du kan få sänkt hyra för tiden som är kvar, men aldrig pengar tillbaka för tiden du bodde innan du reagerade på hyran och gjorde en ansökan. (Undantaget är om bostadsrätten hyrts ut som näringsverksamhet.)
- Det är viktigt att att du har en annan bostad ordnad innan du tar strid. Det är nämligen ganska stor risk att din värd säger upp dig och då ska du i normalfallet vara ute efter tre månader.
Båda:
- Det är viktigt att du har dokumentation. Se till att ha ett skriftligt hyresavtal, inventarielista och foton.
- Spara kvitton eller kontoutdrag. Betala inget kontant utan att få kvitto.
- När du flyttar ut, se till att få papper på när uthyrningen upphörde och att ni har slutbesiktigat lägenheten.
- Om du har rätt till återbetalning men inte får pengarna – vänd dig till Kronofogden.
