HemHyra.se använder sig, precis som flertalet andra webbplatser, av cookies för att förbättra servicen för er besökare. Läs mer om Cookies

Tusentals styckvisa renoveringar chockhöjer hyrorna

Nyheter När hyresgästen flyttar blåses hela lägenhetens innanmäte ut. Badrum, kök, ytskikt – allt blir nytt. Sedan höjs hyran med uppemot 50 procent. I fjol renoverades minst 5 000 bostäder enligt den principen. Inget tyder på att takten avtar.
Foto: András Frimmel
Lönsam affär. Drygt 5000 lägenheter konceptrenoverades förra året hos de sex stora värdar som Hem & Hyra granskat. Efter renoveringen höjer värden hyran med uppemot 50 procent.

Förhandlingarna om nästa års hyror är i full gång. Det möts, stöts och blöts om varenda tiondels procent. I fjol blev det genom­snittliga hyrespåslaget två procent.

Medan dessa diskussioner pågår är sam­tidigt en annan rörelse i full gång – med helt andra nivåer på hyreshöjningarna. Det ­kallas för konceptrenovering och tillämpas av ett ­antal större privata aktörer på fastighetsmarknaden som köpt hus i miljonprogramsområden som tidigare varit i kommunal ägo. I stora drag är tillvägagångssättet likvärdigt oavsett vilket bostadsbolag vi pratar om: När en hyresgäst flyttar ut totalrenoveras lägenheten. Badrum, kök, ytskikt, allt blir nytt och fräscht tills nästa hyresgäst flyttar in – och får en hyreshöjning på uppemot 50 procent. Med den bostadsbrist som råder är valmöjligheterna oftast små för den bostadssökande.

Läs ocksåTopprenoverat invändigt – betongras på balkongen

”Vi kan ta ut förhandlade hyror som ligger 30–40 procent högre än före renoveringen men fortfarande väsentligt lägre jämfört med ­nyproduktion”, skriver Victoria Park i sin årsredovisning.
Rakt på sak utan omskrivningar – invändig ­renovering i lägenheten gör att hyrorna kan höjas radikalt. I fjol nådde bolaget sitt mål att renovera och höja hyran för 100 lägenheter i månaden.
Ännu fler lägenheter renoverar Hembla (­tidigare D. Carnegie & Co). Av bolagets 21 400 lägenheter renoverades drygt 1 600 under 2018. Vår granskning av sex stora bolag ­visar att bara under fjolåret konceptrenoverades över 5 000 lägenheter. Det finns inget som ­tyder på att ­takten skulle avstanna. Det är ­något som blir tydligt när man läser bolagens års­redovisningar.

Det kan väl låta bra att värdarna ­renoverar och gör lägenheterna fräscha – även om ­hyrorna chockhöjs. Dessutom är det ju ­smidigt eftersom det inte finns någon ­be­fintlig ­hyresgäst som måste evakueras, som vid en ­traditionell ­renovering med stambyte. ”På ­hyresgästens villkor”, som det heter i Hemblas årsredovisning. Liknande skrivningar finns hos andra konceptrenoverande bolag. Husen är i de allra flesta fall i behov av renovering.
Men det finns avigsidor:

  • Ständiga störningar i huset. Exempelvis ljudet och vibrationerna som uppstår när det bilas i betong. Även kvällstid och helger.
  • Svårigheter att få sedvanligt inre underhåll utfört i orenoverade lägenheter. Hyresgäster och representanter för Hyresgästföreningen vi pratat med vittnar också om att den med ­orenoverad lägenhet som vill byta inom ­beståndet hänvisas till konceptrenoverade ­lägenheter. Vill man byta från en fyra till en tvåa kan det bli dyrare.
  • Kvaliteten på renoveringar ifrågasätts och kritiseras av hyresgäster vi träffat. Både vad gäller utförande och material.
  • Underhåll som inte ger rätt att höja hyran släpar efter – i fastigheter som ofta redan haft ett stort underhållsbehov. Exempelvis byte av tak, hissar och fasader. En av de hyresgäster som vi besökt på nästkommande uppslag har nytt kök och badrum. Men i somras ramlade en stor betongbit från balkongen ovanför ner en halvmeter från huvudet på dem.
  • De konceptrenoverande fastighetsägarna som i högt tempo köpt på sig fastigheter med renoveringsbehov, betonar alla att de är lång­siktiga ägare. Framtiden får utvisa hur det blir med den saken. Sommaren 2016 köpte ­amerikanska riskkapitalbolaget Blackstone ­aktiemajoriteten i Hembla. Nyligen sålde man samma aktier till Vonovia och gör därmed en vinst på cirka sex miljarder kronor. Den tyska fastighetsjätten äger också majoriteten i ­Victoria Park och är därmed största hyresvärd.
    Akelius, som var det första bolaget att i stor skala konceptrenovera, hade för några år ­sedan 22 000 lägenheter i Sverige. I dag har de sålt 12 000 av dem. Orsak: Bolagets strategi är ­numera bostäder i storstäder.
Bostadsbolag Totalt antal lägenheter Varav renoverade I procent Antal konceptrenoverade lägenheter under 2018 Vinst före skatt i mkr Uppskrivningens andel av resultatet (i mkr) I procent
Akelius* 10000 4000 40 430 6758 5858 87%
Balder** 37 600 Kan inte ge några siffror. 12 065 7 914 66%
Heimstaden 28500 2000 7 744 2 211 1 570 71%
Hembla 21411 5646 26,4 1626 4 001 3 737 93%
Willhem 26000 7800 30 1000 2654 2 021 76%
Victoria Park 14300 5148 36 1200 1 338 917 69%
Summa: 5000
*För hela koncernen. Har bara 30 procent av fastigheterna i Sverige
**Gäller hela koncernen. Har även fastigheter i övriga Skandinavien och Tyskland

Fakta: Konceptrenoveringar steg för steg

1. En hyresgäst i en orenoverad lägenhet flyttar ut.
2. När lägenheten är tomställd total­renoveras den. Kök byts ut, badrum helkaklas, nya väggar och golv. ­ Avloppsledningar i badrummet byts. Ofta renoveras hela den vertikala stammen i huset ­genom så kallad relining.
3. När nästa hyresgäst får nycklarna så har hyran höjts med uppemot 50 procent.

Läs också Experten: Tveksamt att konceptrenovera 50 år gamla hus Lagförslag mot hyreshöjningar i Danmark – men inte i Sverige De blev utan spis i en månad Hyresförhandlingarna klara för Hemblas hyresgäster

Copyright © Hem & Hyra. Citera oss gärna men glöm inte ange källan.