Vad är beaktansvärda skäl för lägenhetsbyte? Hem & Hyra reder ut
Hem & Hyra har berättat om Susanne Larsson, som har bytt lägenhet elva gånger. Hon säger att det förut var lätt, men att hyresvärdarna nu blivit striktare.
– Förut hade de inga synpunkter, bara alla parter var skötsamma och kunde betala hyran. Nu hör jag att väldigt många blir nekade av alla möjliga skäl, säger hon.
Trots svårigheterna har intresset för att byta sin hyresrätt mot någon annan ökat kraftigt på senare år. Det finns ett hundratal Facebookgrupper för byten och även flera betalsajter där man kan leta och få kontakt med bytespartners.
På den största marknadsplatsen, lagenhetsbyte.se, har antalet aktiva annonser fördubblats på mindre än två år.
Även andelen som vill byta till mindre och billigare lägenhet har fördubblats.
– Min spekulation är att det beror på att hyrorna har höjts kraftigt och folk har svårt att få ihop ekonomin, säger Tobias Jonnarth, vd för Lägenhetsbyte Sverige.
Hyreshöjning inte skäl för byte
Men om du vill byta på grund av hyreshöjningar eller andra kostnadsökningar och hyresvärden säger nej, så kan det bli svårt. Allmänna fördyringar räknas inte som beaktansvärt skäl, eftersom de drabbar alla.
Mikael Areskog, jurist på Hyresgästföreningen, region Stockholm, förklarar att skälen måste gälla den hyresgäst som vill byta.
– Man måste kunna visa någon förändring som gäller den enskilde hyresgästen, till exempel att man har separerat eller gått i pension och fått lägre inkomst, säger han.
Vad är beaktansvärda skäl för byte?
Principen är alltså att något har förändrats för dig som hyresgäst och att det innebär att du behöver en annan bostad. Här är de vanligaste skälen:
- Ändrade familjeförhållanden. De som ska flytta ihop, väntar barn eller är trångbodda kan få byta till större. De som separerar kan ha giltiga skäl att byta till mindre.
- Nytt jobb eller studier på annan ort kan göra att man har rätt att byta bostad.
- Väsentligt bättre standard. Att vilja flytta till betydligt större eller modernare lägenhet kan vara tillräckliga skäl för byte.
- Väsentligt ändrad ekonomi. Minskad inkomst på grund av exempelvis sjukdom, arbetslöshet eller pensionering kan vara skäl för byte till en lägenhet med lägre hyra.
Vad är inte beaktansvärda skäl för byte?
Flera hyresvärdar vittnar om att de får bytesansökningar där skälen som anges är att man vill byta stadsdel, bo i en 50-talslägenhet, eller få en balkong. Det är inget de måste godkänna, även om det inte heller finns något som hindrar dem från att göra det.
Även andra skäl kan underkännas om hyresvärden vill. Par som planerar att skaffa barn men först vill ha en större bostad kan till exempel få nej. Ofta kräver hyresvärden ett havandeskapsbevis för att kunna se att det verkligen är en konkret plan.
Den som börjat jobba hemifrån och vill ha större bostad för att få en bättre arbetsplats kan också få svårt. Det är arbetsgivaren som har ansvar för arbetsmiljön, inte hyresvärden.
Och den som flyttat in i en dyr nybyggd lägenhet, i hopp om att få in en fot på bostadsmarknaden och senare kunna byta, kan bli besviken. Har man en gång valt att acceptera lägenheten med den hyran, så får man stå sitt kast – i alla fall om man inte har fått betydligt sämre inkomst.
Vägledande domar om beaktansvärda skäl
Om hyresvärden säger nej kan du vända dig till någon av landets åtta hyrenämnder, som avgör om det finns beaktansvärda skäl och i så fall godkänner bytet mot hyresvärdens vilja. Hem & Hyra har tidigare gått igenom avgöranden i hyresnämnden som visar hur det har gått för andra som har tagit den vägen.
Enligt Susanne Wikström, jurist på Hyresgästföreningen region Stockholm, är det tydligt att hyresnämnderna har blivit striktare i sina bedömningar på senare år. Det gäller att beväpna sig med bevis för att man verkligen har skäl för bytet.
Tidigare har hyresnämnderna haft sista ordet, men sedan 2019 kan vissa beslut om lägenhetsbyte överklagas till Svea hovrätt. Tanken med det är att få domar som ska vara vägledande för hyresnämnderna i framtiden.
Hittills har bara ett fåtal prejudicerande domar kommit. Här är några exempel:
Lägre löner beaktansvärda skäl för byte
Ett par arbetade i klädaffär och nöjesbranschen. När corona-pandemin slog till blev de deltidspermitterade på obestämd tid. Deras inkomster sjönk med 25 procent och de ville byta till en lägenhet med 4 000 kronor lägre hyra.
Hyresvärden menade att de inte hade beaktansvärda skäl eftersom de trots sänkningen borde kunna klara sin hyra.
Paret överklagade och Svea hovrätt bedömde att det skulle vara en påtaglig fördel för dem att få lägre hyra. Därmed hade de beaktansvärda skäl och bytet blev godkänt.
Adoptionsplaner räckte inte
En hyresgäst ville byta sin trea mot en annan trea som var tio kvadratmeter större. Ett av hennes skäl var att hon planerade att adoptera ett barn och att hon riskerade att inte bli godkänd som adoptivförälder på grund av att hennes lägenhet var för liten.
Hyresvärden tyckte inte att adoptionsplanerna var tillräckligt konkreta eller nära förestående för att vara ett beaktansvärt skäl.
Hyresnämnd och hovrätt gjorde samma bedömning och hon fick avslag på bytet.
Vuxna barn kan ha bytesrätt
En far och hans 25-årige son ville byta pappans fyrarummare mot var sin mindre hyresrätt i en byteskedja.
Deras bytespartner fick avslag eftersom sonen inte hade ett eget hyreskontrakt och därför, enligt hyresvärden, inte kunde vara part i ett byte.
Lagändringen 2019 skulle kunna tolkas så, men Svea hovrätt kom fram till att det inte varit lagstiftarens mening. Även kontraktslösa kan vara part i byten om de verkligen har bott stadigvarande i hyresrätten.
I detta fall ansågs det inte bevisat att pappan och sonen verkligen hade bott ihop. Därför blev det ändå nej till bytet.
Hyresvärden kan alltid säga ja
Det finns inget som säger att hyresvärden måste avslå en bytesansökan om det inte finns beaktansvärda skäl för byte. Olika hyresvärdar har olika inställning och rutiner.
Hem & Hyra har frågat 20 av landets största hyresvärdar hur de gör. De flesta uppger att de håller strikt på att det ska finnas beaktansvärda skäl. Men någon säger alltid ja om de kan nöja sig med den nya hyresgästen. Och andra säger att de försöker hjälpa hyresgäster som behöver flytta till en lägenhet med lägre hyra.
Det kan alltså löna sig att skicka in en bytesansökan även om du inte har beaktansvärda skäl, argumentera väl och hoppas på en välvillig bedömning.
Detta krävs också
Även om du har starka skäl kan hyresvärden avslå bytet ifall den nya hyresgästen har dålig ekonomi eller dåliga referenser från tidigare hyresvärd.
Du måste också bli godkänd av den nya hyresvärden. Ofta kräver de arbetsgivarintyg, bevis på inkomster och referenser.
