HemHyra.se använder sig, precis som flertalet andra webbplatser, av cookies för att förbättra servicen för er besökare. Läs mer om Cookies

Ombildningsskandal ledde till miljonskadestånd

Nyheter En bostadsrättsförening i Stockholm har fått 2, 2 miljoner i skadestånd av en ombildningskonsult. Konsultens grova felräkning tvingade föreningen till kraftiga avgiftshöjningar. För intygsgivarna som intygat affären slutade det i tingsrätten.  

​Historien om bostadsrättsföreningen med 44 lägenheter i Stockholm börjar för nio år sedan. Med köpet av fastigheten som ombildades 2002 började resan som efter segdragna förhandlingar slutar i tingsrätten i oktober i år.

På vägen dit har bostadsrättsföreningen fått ett miljonskadestånd av bolaget som genomförde ombildningen. De båda intygsgivarna som intygar att siffrorna i den ekonomiska planen, som låg till grund till ombildningen, är korrekta, har stämts i tingsrätten. Boverket som har tillsynsansvar för intygsgivare har dragit in intygsgivarnas behörighet.

Läs ocksåLilian och Pontus vann segdragen tvist mot värden i Högsta domstolen

Upprinnelsen till historien är att ombildningsbolaget CB Richard Ellis, CBRE, har räknat fel i den ekonomiska planen. Bostadsrättsföreningen trodde att de skulle få in mycket mer pengar från lokalhyresgästerna än de fick. Driftskostnaderna var också mycket högre i verkligheten än i den ekonomiska planen, enligt bostadsrättsföreningen.
 
Följden av felräkningen blev att de forna hyresgästerna i bostadsrättsföreningen på Kungsholmen som köpte sina lägenheter kände sig lurade. Ordförande i bostadsrättsföreningen vill inte kommentera ärendet. Men dokument i Attunda tingsrätt visar att de månadsavgifter medlemmarna blivit lovade att betala var ett minne blott. Föreningen var tvungen att höja månadsavgifterna med 125 procent för att nå plus minus noll i budgeten. Av bostadsrättsföreningens årsredovisningar framgår att de löste det genom avgiftshöjningar och försäljning av hyreslägenheter och råvindar.

På grund av att hyresintäkterna var lägre än beräknat sjönk också värdet på fastigheten. En värdering av Stellan Lundström på Kungliga Tekniska Högskolan, KTH, visar att huset som köptes för 54 miljoner kronor är värt 49, 4 miljoner kronor.
 
Nu startade föreningens resa för att få tillbaka sina pengar. Siktet var inställt på den som gjort CBRE, som gjort den ekonomiska planen.
 
Efter långdragna förhandlingar avslöjar tingsrättsprotokoll att bostadsrättsföreningen 2007 fick 2,2 miljoner kronor av CB Richard Ellis. De båda intygsgivarnas advokat skriver: ”Enligt uppgift har CBRE, såsom författare av den ekonomiska planen, under påstående av fel i den ekonomiska planen, av bostadsrättsföreningen avkrävts skadestånd. CBRE har till bostadsrättsföreningen redan utgivit 2 200 000 kronor.”
 
Men det är svårt att få någon kommentar från CBRE i Sverige. Mikael Wallgren är vice vd för bolaget men känner inte till händelsen som inträffade innan han började 2010.
– Men generellt kan jag säga att det finns försäkringar som täcker om något går fel, säger han. 
 
För att få ut resten av pengarna som föreningen ansåg att de förlorat stämdes de båda intygsgivarna, 2009, på över två miljoner kronor i Attunda tingsrätt. Intygsgivarnas roll vid ombildning är oerhört viktigt, de är den ”sista utposten” för att bedöma om samtliga kostnader som anges i den ekonomiska planen, både köpet av fastigheten, driftskostnader och eventuella renoveringar, kommer att hålla budget. Skälet till att man har två opartiska intygsgivare är att man som blivande bostadsrättshavare oftast inte kan bedöma de uppgifter som lämnas i planen.
 
Av domstolsprotokollen framgår att tvisten mellan bostadsrättsföreningen och intygsgivarna handlar om vilket ansvar intygsgivarna har för siffrorna i den ekonomiska planen.
 
Intygsgivarnas advokat hävdar att intygsgivarna inte har något ansvar för den ekonomiska planen som de intygat. Ansvaret är helt CBRE:s. Intygsgivarnas advokat hänvisar till bostadsrättslagen som han menar säger att endast i de fall uppgifter framstår som tveksamma eller motsägelsefulla ska intygsgivarna granska handlingar närmare. Något som inte var fallet, enligt advokaten.
Bostadsrättsföreningens advokat skriver att denna inställning inte kan vara riktig. Det är omöjligt att intyga att en ekonomisk plan är korrekt om man inte tar del av underlaget som planen bygger på. Hade intygsgivarna läst hyresavtalen som planen bygger på hade de sett att siffrorna var fel, menar advokaten som hävdar att intygsgivarna inte utfört sitt uppdrag korrekt när de inte kontrollerat siffrorna. 
 
Men tvisten som skulle avgjorts i Attunda tingsrätt i oktober i år tog en oväntad vändning. Strax innan huvudförhandlingarna startar i oktober återkallades stämningsansökan mot intygsgivarna. Bostadsrättsföreningen och intygsgivarna har nått en förlikning.
Men vad förlikningen innehåller vill varken bostadsrättsföreningens ordförande eller den ena intygsgivaren, kommentera.
– Det är sekretessbelagt, vi kan inte säga något, säger intygsgivaren, som tillägger att han har överklagat Boverkets beslut att ta ifrån dem rätten att intyga ekonomiska planer, till Förvaltningsrätten i Växjö.

Fakta: Ombildas det hos dig

Se till att få med ekonomiskt och juridiskt kunniga personer i styrelsen.
Begär att få ta del av säljarens ekonomiska redovisning om fastigheten.
Gå igenom den ekonomiska planen tillsammans med intygsgivarna och ställ frågor.
Kontrollera stora kostnader som drift, räntekostnader och intäkter från till exempel lokalhyror, noggrant.
Sätt inte för låga upplåtelseavgifter för att istället låta föreningen ta stora lån, som ökar sår-barheten.

Läs också Fler krav på skärpningar efter Hem & Hyras granskning: ”Uppenbara hål i lagstiftningen” Justitieministern efter Hem & Hyras avslöjande: ”En ren skumraskbransch” Ekobrottsmyndigheten om ombildningsfusket: "Vi ser bara toppen av ett isberg" Vd:ns bekanta "flyttade in" - så ombildades hyresrätterna genom fusk

Copyright © Hem & Hyra. Citera oss gärna men glöm inte ange källan.