Landias vd försvarar höga hyror på Cervins väg: ”Vi skulle kunna ta ut ännu högre hyror”
Hem & Hyra har skrivit flera artiklar om hyreshusen på Cervins väg i Bromsten som Landia köpte av Micasa för några år sedan. Att Landia anlitade två mellanhandsbolag för att hyra ut de över 200 lägenheterna blev inte lyckat. Hyresgäster har vittnat om både otrygghet, dålig skötsel och höga hyror.
Det slutade med att hyresgäster gick samman med företaget Orimlig Hyra och krävde att mellanhänderna SSCE och Protax skulle betala tillbaka en del av hyran.
Ett stort antal hyresgäster stämde också Landia och krävde samma rättigheter som en förstahandshyresgäst, det vill säga att få bo kvar med besittningsskydd.
Innan jul kom det oväntade beskedet att Orimlig Hyra och Landia hade nått en överenskommelse och att Landia erbjöd andrahandshyresgästerna att teckna förstahandskontrakt direkt med dem.
Landia ska också betala tillbaka 42 procent av de pengar som hyresgästerna krävde tillbaka av mellanhandsbolagen.
Jonas Ramstedt, vd på Landia, är nöjd med uppgörelsen.
– Det känns bra att det blev en lösning som gör att hyresgäster kan bo kvar och får förstahandskontrakt. Vi betalar också tillbaka en del av pengarna de krävt – trots att det egentligen är ett annat bolag som kravet ställts till. Nästan alla har skrivit på ett förstahandskontrakt, säger han.
Hem & Hyra har pratat med hyresgäster som inte fått vanliga förstahandskontrakt – utan kontrakt som är tidsbegränsade och bara gäller nio månader. Varför är det så?
– Det är ett antal lägenheter som ska stamrenoveras så där bor hyresgäster på tidsbegränsade kontrakt. Men vi håller på att bygga nya lägenheter i en del av fastigheten samt kommer att få en del vakanta lägenheter i hus 9 varför vi kommer erbjuda ett förstahandskontrakt senare i år, säger han.
I en tidigare intervju har företrädare för SSCE AB, som hyrde lägenheter av av Landia och sedan hyrde ut dem vidare, sagt att de ska stämma Landia på miljonbelopp för avtalsbrott eftersom de blev uppsagda. Men enligt Jonas Ramstedt har parterna nått en förlikning.
– De har lämnat lägenheterna till oss så det är löst – annars hade inte vi kunnat hyra ut dem nu med förstahandskontrakt, säger han.
Fick ni köpa ut dem ?
– Vi har ett avtal mellan oss och dem och vi går inte in på detaljer, säger han.
Kritik mot höga hyror
Hem & Hyra har pratat med flera hyresgäster på Cervins väg som tycker hyrorna är för höga. Även Hyresgästföreningen har framfört kritik. Men Jonas Ramstedt håller inte med alls.
– Vi krävde från början högre hyror men Orimlig Hyra vägrade gå med på det och menade att hyrorna måste vara lite lägre. Vi gick med på det till slut eftersom vi vill ha en lösning på situationen – man måste välja sina krig, säger han.
Det är Orimlig Hyra som samlat ett stort antal hyresgäster och satt press på Landia och mellanhänderna.
Även om Jonas Ramstedt inte är helt nöjd med Orimlig Hyras agerande tror han ändå att påtryckningen från Orimlig Hyra hjälpte Landia att göra sig av med mellanhänderna.
– Jag är inte säker på att vi kommit ur de avtalen utan Orimlig Hyra, säger han.
Orimlig Hyras affärsidé är att hjälpa andrahandshyresgäster att få tillbaka överhyra – i gengäld tar de en viss procent av pengarna.
Vad tjänade bolaget på uppgörelsen med Landia?
– Vi har betalat Orimlig Hyra en betydande summa och sedan ska de betala tillbaka pengar till hyresgästerna, men jag kan inte gå ut med några detaljer, säger han.
I en tidigare artikel har Hyresgästföreningen sagt att de förhandlade hyrorna på Järva ligger en bra bit under de nivåer som Landia tar ut på Cervins väg.
”Kan kräva högre hyra än dagens”
Men Jonas Ramstedt berättar att vissa lägenheter i Landias fastighet på Sibeliusgången i Akalla har ungefär lika höga hyror som lägenheterna på Cervins väg. En etta på 58 kvadratmeter har till exempel en hyra på 9 436 kronor. Dessa hyror är förhandlade med Hyresgästföreningen.
– Det råder delade meningar om vad bruksvärdeshyran borde vara och vi kan visa på betydligt högre jämförelsehyror som är förhandlade med Hyresgästföreningen. Men trots detta faktum så menar Hyresgästföreningen att de borde vara lägre, säger han.
Hem & Hyra har pratat med hyresgäster på Cervins väg som kommer kräva hyressänkning. Men det kan slå tillbaka menar Jonas Ramstedt.
– Om någon vill pröva hyran och få den sänkt så kan det bli så att vi kommer att kräva en högre hyra än dagens. Vi har högre hyror på bland annat Sibeliusgången som är förhandlade med Hyresgästföreningen som vi kan använda som jämförelsehyror om det blir en prövning i hyresnämnden, säger han.
Men Hem & Hyras genomgång visar att det kanske inte blir så lätt att höja hyran.
En genomgång av hyrorna i de 253 lägenheterna på Sibeliusgången 20 visar att hyresnivåerna skiljer sig rejält åt.
4 000 kronor skillnad i hyra
Det finns tvårummare med kokvrå på 50 kvadratmeter med en hyra på 5 200 kronor. Samtidigt har vissa tvåor på 51 kvadrat med kök en hyra på 6 700 kronor. Dyrast är några ettor med kök på 58 kvadratmeter – hyran är över 9 400 kronor.
Hyrorna höga sedan Micasas tid
Gamla förhandlingsöverenskommelser visar att hyrorna var höga redan på Micasas tid och har hängt med när huset såldes till Landia.
Exakt varför det är så stora skillnader vet inte Jonas Ramstedt. Men det kan vara så att vissa lägenheter har fått lägre höjning i årliga förhandlingar och då fått lägre hyra över tid. Sedan menar han att vissa hyresgäster har hyresrabatter som är kopplade till dem.
– Utan att ha tittat på det tror jag dock den stora förklaringen ligger i att vissa lägenheter har kokvrå (de har klart lägre hyra) medan de med högre hyra har kök som förmodligen installerats senare och då (efter installationen av köken) fått en högre hyra som sen den årliga förhandlingen utgått från.
En som känner till bakgrundshistorien till hyrorna på Sibeliusgången är Martin Holmberg, fastighetsutvecklare på Micasa, som sålde husen till Landia 2021.
Betalar extra för tv-rum
Martin Holmberg berättar att hyrorna i huset skiljer sig åt eftersom huset innehåller både studentboenden, seniorboenden och gruppbostäder. Seniorbostäderna och gruppbostädernas hyra är till exempel högre än vanliga hyresrätter eftersom de betalat ett tillägg på hyran för att de har tillgång till gemensamma utrymmen.
Det gäller till exempel de fyra lägenheterna som har högst hyra, 9 400 kronor för en etta på 58 kvadratmeter. Enligt Martin Holmberg har lägenheterna en högre hyra eftersom de är upprustade och för att hyresgästerna betalar ett tillägg på 250 kronor per kvadratmeter på normhyran för tillgång till exempel tv-rum, matrum och dagrum.
– Att lägenheterna har högre hyresnivåer beror på att de är gruppbostäder, säger han.
”Går inte att jämföra hyran”
En annan sak som gjort att gruppbostäderna har högre hyra är att de under flera år har förhandlats som gruppbostäder, en hyresförhandlingsmodell som gav lite högre hyror än när man förhandlar hyrorna efter bruksvärdesprincipen som vanliga hyresrätter. Eftersom hyrorna stack i väg övergavs modellen för bruksvärdesmodellen 2017.
– Det går inte att jämföra hyrorna för lägenheter som varit gruppbostäder med hyrorna i i vanliga lägenheter eftersom de är så olika. Jag skulle säga att man bör ta bort 250 kronor per kvadratmeter på hyran för gruppbostäderna om man ska jämföra dem med vanliga hyresrätter, säger han.
Jonas Ramstedt tycker det är bra att han fick en förklaring till varför hyrorna skiljer sig åt på Sibeliusgången.
– Det kanske inte går att använda lägenheterna med högst hyra på Sibeliusgången som jämförelseobjekt för att höja hyran men det finns andra lägenheter i huset som har högre hyra än hyran på Cervins väg som vi kan jämföra med, säger han.
