Hyresvärden hyr ut på Airbnb – slipper förhandla hyrorna med Hyresgästföreningen
Den lilla byn Bodås ligger i kanten av skogen, intill ett långsträckt jordbrukslandskap. På andra sidan vägen sticker gruvlaven upp ovanför trädtopparna. Men någon gruvbrytning har det inte varit här sen 1973. Under 1990-talet användes gruvan för champinjonodling under en kort period. Sen tog företaget Mackmyra över och började lagra whiskey här.
Så kallad ”hotellifiering” – att hyresrätter systematiskt hyrs ut på kort tid exempelvis via sajter som Airbnb – ses ofta som ett storstadsfenomen. I städer som Stockholm finns stora pengar att tjäna på att hyra ut till turister och gästarbetare, för en större summa per natt eller vecka än vad vanliga hyresgäster betalar. I Bodås ser förutsättningarna lite annorlunda ut. Men det stoppade inte den hyresvärd som nu har fått rätt av hyresnämnden.
När Sandvik la ner gruvan blev arbetarbostäderna kvar. Några radhuslängor lämnades att förfalla och har figurerat i media vid flera tillfällen genom åren. 2014 skrev Hem & Hyra att hyresnämnden beslutat om tvångsförvaltning, efter att elen stängts av. Till slut sålde Kronofogden sex av hyreslängorna på exekutiv auktion hösten 2015. Det var då den nuvarande hyresvärden, Bonni AB, kom in i bilden. Tvångsförvaltningen hävdes strax efteråt.
Brandman och hyresvärd
Bonni AB ägs av Upplands Väsbybon Johnny Steiding. När han köpte radhusen i Bodås jobbade han heltid som brandman. Numera, 61 år gammal, har han gått i pension, men gör fortfarande inhopp på Attunda brandkår. Hans plan med husen i Bodås var att lyfta dem ur den ekonomiska knipan och så småningom sälja dem. Det hade han tidigare gjort på 00-talet med några hyreshus i Köping, berättar han för Hem & Hyra.
Johnny Steiding säger att han inte har tagit ut en krona ur Bonni AB sen 2015.
Vad är din drivkraft som hyresvärd?
– Jag hjälper folk. Det är faktiskt en tillfredsställelse. Men jag vill ju ha en vinst när jag säljer det här en vacker dag. I slutändan hade jag också velat ta ut lön, säger han.
Hyreslängorna är ingen enkel affär. Hofors centrum ligger nästan två mil bort och hyresgästerna har ofta små ekonomiska marginaler. För att kunna ta sig till jobb, affärer och service krävs i många fall bil.
– Går soppan upp fem spänn flyttar fem personer, säger han.
Airbnb ett sätt att hantera förlorade hyresintäkter
De lägenheter som står tomma försöker Johnny Steiding hyra ut på kortare tid, via Airbnb. Där kan det exempelvis kosta 26 280 kronor att hyra en radhuslägenhet med två sovrum under hela juni månad. En vecka i maj kostar 7 059 kronor. De som hyr är framför allt personer som kommer för att arbeta i närheten, exempelvis med byggjobb eller röjning av ledningsgator.
I februari förra året ordnade Hyresgästföreningen ett möte för hyresgästerna. Upprinnelsen var att några medlemmar hade hört av sig och var missnöjda med hyresvärden.
– Den allmänna uppfattningen bland medlemmarna var att det inte var någon vidare ordning och att man betalade olika hyror för likadana lägenheter, säger Magnus Lager, förhandlare på Hyresgästföreningen.
Kollade intresset med enkät
Hyresgästföreningen gjorde en enkätundersökning och kom fram till att det fanns stöd för att de skulle förhandla hyrorna kollektivt, genom att skriva en så kallad förhandlingsordning med hyresvärden. Men det ville inte Johnny Steiding göra. Därför blev det upp till hyresnämnden att avgöra tvisten.
– Förhandlingsordning, det tycker jag är lite mer för städer och större bolag, säger Johnny Steiding.
Varför det?
– Jag har inte haft någon årlig hyreshöjning på åtta, nio år. Och anser att det inte behövs en årlig höjning på ett sådant här ställe. Höjer jag hyrorna har hyresgästerna inte råd att bo kvar. Samtidigt måste jag ju ha pengar till att driva runt det. Det är en balansgång som sköter sig bra själv. Dessutom blir det en kostnad att ha en förhandlingsordning, säger han.
Hyresgäster har reagerat på att det är olika hög hyra för likadana lägenheter, vilket de uppfattar som orättvist. Vad har du för svar på det?
– När någon flyttar ut och någon nykomling flyttar in höjer jag hyran. Därför blir det olika. Det blir en typ av rabatt för de som har bott här länge. Men självklart ska det inte gå så här långt. Jag har försökt höja hyrorna, men då har många sagt nej. Och då har jag inte drivit det vidare till hyresnämnden, säger Johnny Steiding.
Fick inte tvinga värden till förhandling
När Hyresgästföreningen vände sig till hyresnämnden för att få införa en förhandlingsordning sa hyresnämnden nej. Det var visserligen tillräckligt stor andel av hyresgästerna som ville att Hyresgästföreningen skulle förhandla deras hyra. Men hyresnämnden tyckte ändå inte att det var ”skäligt” att hyresvärden skulle tvingas in i en förhandlingsordning.
Orsaken är just att värden hyr ut tomma lägenheter via Airbnb. Enligt Johnny Steiding skulle de inte gå runt om de tvingades till en förhandlad hyra för de lägenheter som hyrs ut på kort tid. I så fall skulle bolaget behöva ändra sin verksamhet på något sätt, och kan inte utesluta en försäljning eller att nuvarande hyresgäster måste flytta.
Rättsläget är oklart
Det är dock inte självklart att en förhandlingsordning skulle vara ett hinder för att hyra ut en del lägenheter till högre hyra via Airbnb. Hyresnämnden i Malmö beslutade nyligen att en hyresvärd i Åhus inte hade begått brott mot förhandlingsordningen när bolaget upprepade gånger hyrt ut en lägenhet på Airbnb. Hyresgästföreningen har överklagat det beslutet till hovrätten.
– Det finns uppenbarligen någon form av gränsdragningsproblematik, säger Magnus Lager.
När det gäller hyresnämnden i Sundsvalls beslut om radhuslängorna i Bodås valde Hyresgästföreningen att inte överklaga.
– Det var i resonemang med hyresgästerna. Vi kom överens om att vi inte tyckte att det var lönt, helt enkelt. De accepterar situationen som den är. Vissa har valt att flytta. Det är jättetråkigt förstås, för de har trivts på området, men inte med fastighetsägaren, säger Magnus Lager.
Kritik mot att värden bor långt bort
Enligt honom har hyresgäster i Bodås förutom orättvist satta hyror varit missnöjda med att hyresvärden inte funnits på plats på orten. Det har skapat osäkerhet kring vad som händer om de behöver hjälp med något akut.
Johnny Steiding tillbakavisar kritiken.
– Det är helt obefogat. Jag är här varje vecka och dessutom har jag massa folk runtomkring mig som jag samarbetar med. Bland annat en fastighetsägare som bor 50 meter bort. När hyresgästerna har ringt och frågat om någonting, är det inte som på ett stort hyresbolag, att det ska skrivas en arbetsorder och sen kommer det att göras nästa vecka eller något. Här fixas det oftast direkt, säger han.
Målet är enligt honom att hyra ut alla lägenheterna till permanentboende.
– Självklart. Korttiden ger inte alls samma pengar in och mycket mer jobb blir det, säger han.
Hur ser du på framtiden för området? Kommer du att lyckas?
– Ja, jag tror inte man ska hålla på om man inte tror på det man gör. Så självklart tror jag att det finns underlag.
- Totalt handlar det om 31 lägenheter fördelade på sex hyreslängor, med adresserna Högalidsvägen 1–9 (ojämna nummer) och Malmgårdsvägen 5 A–E.
- När hyresnämnden fattade sitt beslut bodde det permanentboende hyresgäster i 18 av lägenheterna, men enligt ägaren Johnny Steiding varierar det kraftigt.
- Bodås är en by i Hofors kommun i Gästrikland, i närheten av gränsen till Dalarna.
- 2023 bodde 91 personer i Bodås, enligt Statistiska centralbyrån (SCB).
- Det tar cirka 20 minuter att åka bil från Bodås in till Hofors centrum. Till gränsen mot Dalarna tar det fem minuter.
- För att Hyresgästföreningen ska ha rätt att skriva en förhandlingsordning krävs att minst cirka 30 procent av hyresgästerna i en fastighet vill att Hyresgästföreningen förhandlar deras hyra kollektivt.
- Finns en förhandlingsordning förhandlar Hyresgästföreningen hyran för hela fastigheten (som kan bestå av flera hus). Det finns möjlighet för enskilda hyresgäster att förhandla själva om de vill.
- Hyresgästföreningen tar ut en hyressättningsavgift om det finns förhandlingsordning. Just nu ligger den på 15 kronor i månaden. Den brukar bakas in i hyran.
- Saknas förhandlingsordning kan hyresvärden föreslå en ny, högre hyra till varje enskild hyresgäst. Hyresgästen kan acceptera höjningen, säga nej eller komma med ett eget förslag. Kommer inte hyresgästen och hyresvärden överens kan värden välja att pröva hyreshöjningen i hyresnämnden. Hyresgästföreningens medlemmar kan få hjälp i den processen.
