Uppstickaren Unobo gapar efter mycket i Norrland
”Var tredje hyresgäst känner oro över sin privatekonomi till följd av pandemin.”
Marie Linder, förbundsordförande på Hyresgästföreningen, hänvisade till färska siffror från Enkätfabriken inför 2022 års förhandlingar. Hon manade fastighetsbolagen till försiktighet gällande kraven på hyreshöjning.
I år har också höjningarna varit låga rent generellt. Här kan du se en rikslista över de hittills förhandlade hyrorna i landet.
Det är dock osäkert om alla fastighetsägare uppmärksammade uppmaningen.
Ett bolag som utmärkt sig i årets förhandlingar med höga hyreshöjningskrav är Unobo, som bildades för två år sedan och är en avknoppning från Riksbyggen.
Bostadsbolaget är kaxigt för sin ålder. Portföljen sträcker sig över ett brett geografiskt område, men håller än så länge mellanviktsklass med närmare 5 700 lägenheter på 14 orter i landet.
Storleken har ingen egentlig betydelse. Men Unobo sätter ofta ribban högt i hyresförhandlingarna och bostadsbolaget ligger i toppskiktet i landet gällande ambitioner att få hyresgästerna att bidra mer till verksamheten.
Krav aldrig detsamma som resultat
I Norrland har Unobo kommit till förhandlingsbordet med krav på höjningar på mellan fyra och fem procent. I kronor räknat är det runt tre hundra kronor extra i månaden för en hyresgäst med en hyra på 7 000 kronor.
Men krav är en sak och utfallet ett annat. En förhandlad hyra når sällan upp till över två procent, varken för kommunägda eller privata fastigheter.
Men ju högre yrkanden desto tuffare blir starten i en förhandling. Parterna ligger alltför långt ifrån varandra från första början och det kan bli svårt att komma överens.
Så blev fallet i Norrland. Både förhandlingarna i Östersund och Skellefteå fick överlåtas till medlingsorganet Hyresmarknadskommittén (HMK) att avgöra.
I Skellefteå väntar parterna ännu, i skrivande stund, på HMK:s bud. Unobo har där begärt 4,97 procents höjning.
I Umeå lyckades parterna enas utan att blanda in HMK och resultatet presenterades i tisdags: 1,45 procent från 1 april. Unobos yrkande låg på 4,01 procent.
Samma dag meddelades också höjningen av Unobos hyresrätter i Östersund. HMK:s medlingsbud på 1,65 procent från 1 april godtogs av båda parter. Unobos ursprungliga begäran var 4,68 procent.
Hyresgästföreningens förhandlare Hasse Dahl kommenterar utslaget:
– Det är beklagligt att vi inte kunde komma överens lokalt, hyresförhandlingar avgörs alltid bäst av parterna själva, säger Hasse Dahl.
Han har redan nu meddelat Unobo att han i god tid vill prata upplägg inför nästa års förhandling.
– Det ger inget att hänskjuta förhandlingen till en utomstående part som inte har den lokala kännedom som vi har som bor och verkar på orten, säger Hasse Dahl.
”Får inget gehör för våra behov”
Hem & Hyra har tidigare skrivit om uppstickaren Unobos höga hyreskrav som slår de flesta.
Unobos vd Carl-Johan Hansson motiverade då yrkandet i Östersund med ökade kostnader för framförallt köpta tjänster och material.
På frågan om det ligger någon generell strategi bakom de höga yrkandena svarade han:
– Nej, det gör det inte. Varje ort har sina specifika förutsättningar. Vi gör en kalkyl för varje område och yrkanden utifrån detta i de lokala förhandlingarna.
Han menade att fastighetsbolaget också föredrar att sköta förhandlingarna själva utan ombud.
– Vi har inte fått gehör för våra behov av hyreshöjningar relaterat till kostnadsutvecklingen i respektive område. Därför tar vi successivt över förhandlingarna själva. Då blir våra yrkanden specifika för våra fastigheter och det kan ibland bli högre yrkanden än tidigare på vissa orter.
Men tvåpartsförhandlingarna har knappast gått på räls i Norrland där två av tre förhandlingar hänskjutits till HMK.
Vd Carl-Johan Hansson kommenterade igår förhandlingarna och hyreshöjningen i Östersund. Enligt honom så fick inte fastighetsbolaget något gehör alls för sina kostnadskalkyler.
– Vi hänsköt förhandlingen till HMK eftersom Hyresgästföreningen erbjöd 0 procent mot våra redovisade kostnadsökningar. HMK:s medlingsförslag på 1,65 procent är bättre än vad Hyresgästföreningen erbjöd och är i nivå med vad Östersundshem hade överenskommit direkt efter att vi hade gått vidare till HMK, svarar Carl-Johan.
Uttalandet stöds inte alls av Hyresgästföreningen som har en helt annan uppfattning. Hasse Dahl dementerar: ”Jag erbjöd Unobo samma nivåer som var förhandlade i Jämtland, cirka 1,4 procent, men det var de inte intresserade av utan vidhöll sitt höga yrkande och hänsköt förhandlingen till HMK.”
Tillbaka till intervjun med Unobos vd Carl-Johan Hansson.
Ni fick trots allt nästan bara en tredjedel av den höjning som begärdes. Känns det rimligt för er del?
– Årets höjning är inte på den nivå som vi behöver för att vi långsiktigt skall kunna bedriva vår förvaltning så som vi vill för att ha riktigt nöjda hyresgäster. Vi kan konstatera i en jämförelse att vi har förhållandevis låga hyror i Östersund.
Så vad får stryka på foten nu i budget?
– Eventuella anpassningar av till exempel resultatfört underhåll under detta verksamhetsår, vilket vi får planera när vi ser det ekonomisk utfallet lite längre fram.
Hur kan förhandlingarna förbättras till nästa år?
– Min förhoppning är att vi framöver kan utveckla dialogen med Hyresgästföreningen. Förhoppningsvis kan vi få en större förståelse för att våra goda ambitioner, som kommer hyresgästerna tillgodo, behöver betalas via hyran.
Oroliga hyresgäster
Att hennes hyresvärd har ”goda ambitioner som kommer hyresgästerna tillgodo” är precis vad Elin Tjäder i Östersund vill höra. Men inte till vilket pris som helst.
Elin Tjäder bor i en av Unobos lägenheter i Torvalla strax utanför stan. Hon har varit medlem och förtroendevald i Hyresgästföreningen i många år och ingår numera i föreningens förhandlingsdelegation.
Elins lägenhet på fyra rum och kök kostar 8 000 kronor i månaden. Nu höjs hennes hyra med drygt en hundralapp.
Känns det rimligt?
– Både ja och nej. Det beror helt på vad Unobo gör under kommande år med underhåll på sina fastigheter. Vi kan bara tala för vårt bostadsområde där både kök och badrum är eftersatt, säger Elin Tjäder.
Hon berättar att hon mötte många grannar som kände sig oroliga när det pratades om hyreshöjningar på flera procent.
– Vårt område ligger utanför stan. Här bor barnfamiljer, vårdbiträden och pensionärer. Och många av dem var oroliga för att inte kunna bo kvar.
Hyresmarknadskommittén, HMK, är en nationell kommitté som kliver in när medlemmar (kommunala bostadsbolag) i branschorganisationen Allmännyttan inte kommer överens med Hyresgästföreningen i hyresförhandlingar.
Unobo är privatägt bostadsbolag, men är ändå medlem i Allmännyttan som ”associerad medlem”. De förbinder sig därmed att ta ett socialt, ekonomiskt och ekologiskt ansvar. Privatägda bolag förväntas också bidra lokalt med att lämna lägenheter till bostadsförmedlingen på orten och till kommunen för sociala ändamål.
