Riskerar att bli av med en miljon kronor – 72 hyresgäster kan förlora sina depositioner efter konkurs
Nu står det klart hur hyresgästerna i skånska Perstorp påverkas av bostadsjätten Kupolens konkurs: Depositionspengarna är i fara.
Under onsdagen lämnades konkursbouppteckningarna in till rätten. Det var i mars som Perstorps största privata fastighetsägare försattes i konkurs. Hyresvärden med 450 lägenheter har haft en stor påverkan på en kommun med 7 000 invånare.
Hem & Hyra har tidigare pratat med flera hyresgäster som berättat att de fått betala depositioner i samband med att de har flyttat in, något som Hyresgästföreningen menar att värden satt i system.
Sjukpensionären Jeanette Karlsson med betalningsanmärkningar fick ett hyreskontrakt trots sin svaga ekonomi om hon kunde betala en deposition.
Hyresgästen Eje Bengtsson betalade in tre månadshyror – sammanlagt 9 600 kronor.
Över en miljon kronor i depositioner
Nu visar det sig att Jeanette och Eje är långtifrån de enda.
När bolagen försattes i konkurs utsågs en konkursförvaltare. Det blev advokaten Christian Andersch som nu har gått igenom bolagens tillgångar och skulder (se faktaruta). Den totala skulden är 196 miljoner kronor – medan tillgångarna bara beräknas till 156 miljoner kronor. Det fattas alltså cirka 40 miljoner kronor. Samtidigt finns det många av Kupolens hyresgäster som riskerar att bli utan pengar.
Av konkursbouppteckningarna framgår det att totalt 72 hyresgäster betalat in depositioner som de inte har fått tillbaka.
Eftersom depositionerna inte har satts in på ett separat konto så får de som betalat inte automatiskt tillbaka sina pengar. Det har konkursförvaltaren Christian Andersch tidigare berättat.
Förutom de 72 hyresgästerna har också fyra kommuner betalat in depositioner till hyresvärden. Det är pengar som betalats in för olika hyresgästers räkning.
Sammanlagt rör det sig om 1 022 289 kronor i depositioner. Den som betalat mest har betalat 26 000 kronor. Detta är enligt de uppgifter som Kupolen-bolagen själva haft i sin bokföring och som konkursförvaltaren nu kunnat ta del av.
De 72 hyresgästerna finns nu antecknade som oprioriterade fordringsägare – alla som vill ha betalt efter att till exempel banklån är betalda. Därmed riskerar hyresgästerna att bli av med alla eller delar av sina depositionspengar.
Elisabeth Ahlinder är forskare på Stockholms universitet och hon har forskat på depositioner. Enligt henne finns det inget enkelt sätt för de hyresgäster som betalat in depositionspengar att få tillbaka dessa.
Ovanligt odetaljerad lag i Sverige
Men situationen hade inte behövt uppstå överhuvudtaget – om lagen varit tydligare formulerad.
– Det finns inget uttryckligt lagkrav på att depositionen ska vara avskild utan det hittar man i förarbetena till lagen och i domar, säger Elisabeth Ahlinder.
Jämfört med andra länder är lagstiftningen som rör hyresgästers depositioner ovanligt odetaljerad i Sverige, säger hon.
Enligt Elisabeth Ahlinder skulle det inte vara ”så himla svårt” att ändra lagen, och till exempel tydligt skriva in hur en deposition ska hanteras av värden eller hur stor den får vara. Då kan det stå hur depositionsbeloppet ska hållas avskilt från värdens övriga ekonomi – alltså det som inte skett i Kupolens fall. En hyresgäst kan kräva detta på egen hand men i praktiken är det mycket svårt att kontrollera att värden verkligen gör det den lovar.
Forskare: ”Man ser kanske inte problemet”
Elisabeth Ahlinder kan konstatera att det hittills inte har kommit till någon lagändring, trots att frågan har utretts.
– Man ser kanske inte problemet, säger hon.
Någonting positivt som skulle kunna komma ur Kupolens konkurs är att de problem som finns med depositioner tydliggörs, tror Elisabeth Ahlinder.
Förslagen på lagändringar har hittills inte lett någonstans.
Den dåvarande socialdemokratiska regeringen tillsatte under 2022 en utredning som blev klar ett år senare. Den pensionerade professorn Bertil Bengtsson föreslog i utredningen att hyresgäster skulle kunna betala in depositionspengar till en länsstyrelse, för öka tryggheten både för den som hyr en lägenhet och den som hyr ut. Men efter det har inget hänt.
Lagförslaget gällde bara privatpersoner som hyr ut sin egen bostad i andra hand. Men Elisabeth Ahlinder menar att en utomstående part har hand om depositionspengarna hade varit en fördel även för alla de hyresgäster som hyr i första hand från ett kommersiellt bostadsbolag, som Kupolen.
Det kan också finnas andra lösningar för hyresgästernas pengar inte ska äventyras. I Norge hyr en större andel av invånarna sina bostäder av andra privatpersoner. Där finns det en lagstiftning som gör det möjligt för bankerna att ha depositionskonton.
– Det är sorgligt att man inte gör någonting åt det här, säger Elisabeth Ahlinder.
Måste finnas skäl för deposition
Enligt lagen ska det finnas särskilda skäl om en hyresgäst ska betala en deposition, berättar Elisabeth Ahlinder på Stockholms universitet. En hyresgäst som redan betalat en deposition och menar att hen egentligen inte behövt göra det kan få hjälp från domstolsväsendet. Då kan hyresgästen gå till en hyresnämnd och begära en villkorsändring, det vill säga att det inte ska vara något krav på deposition och att pengarna ska betalas tillbaka.
För de 72 hyresgästerna hos Kupolen är det dock för sent, eftersom det nu är konkursförvaltaren som har hand om Kupolens tillgångar.
Hem & Hyra har varit i kontakt med Marcus Hagelberg på Kupolen som avböjer till att medverka i en artikel.
- Det är sex bolag som försatts i konkurs: Stjärnstaden AB med dotterbolagen Kupolen Trumman Bostad AB, Fastighetsaktiebolaget Kupolen, Kupolen Trygg Bostad AB, Perstorpsstjärnan AB och Kupolen Perstorp AB.
- Den totala skulden är 196 miljoner kronor – medan tillgångarna bara beräknas till 156 miljoner kronor och nästan uteslutande består av fastigheter – det vill säga hyreshusen.
- Fastighetsvärdet på 155 miljoner kronor har räknats ut efter en schablon. Vad det verkliga värdet är visar sig först när husen sålts. Annonser ska komma ut inom kort.
- Då tillgångarna inte täcker skulderna kommer många fordringsägare att bli utan pengar. Det fattas cirka 40 miljoner kronor. Förutom hyresgästerna är det sannolikt att till exempel energibolag, hantverksfirmor och Skatteverket blir utan.
- Banken som lånat ut pengar står först i kön till alla hus som bolagen äger. Eftersom de har de bästa säkerheterna via pantbrev är de ensamma om att kunna förvänta sig att få tillbaka pengar från bolagen.
- Det är Göteborgs tingsrätt som har hand om konkursen, eftersom det är där som Kupolen-företagen haft sina säten.
- En deposition är den summa pengar som hyresgästen kan lämna som säkerhet under hyresperioden. Det är inget som en hyresvärd ska kräva per automatik utan särskilda skäl.
- Om hyresvärden menar att hyresgästen har orsakat skador i lägenheten och att depositionen därför inte kan betalas tillbaka ligger bevisbördan hos värden.
- Den betalas när man flyttar in och ska betalas tillbaka när hyrestiden är slut. Det står i hyreslagen.
- Tänk på att alltid begära ett kvitto på att du lämnat en deposition. Det är du som hyresgäst som måste kunna visa att du har deponerat pengarna.
- Om du inte får tillbaka dina pengar kan du driva kravet via tingsrätten.
