Tiotusentals fick smyghöjda hyror – så hotas det svenska systemet
Varje dag klockan åtta lämnar Dilshad Sadiq lägenheten i miljonprogramsområdet Lindängen i Malmös utkant. Det dröjer tolv timmar innan han är hemma igen.
– Jag hinner precis hem för att säga god natt till min dotter innan hon somnar.
Dilshad Sadiq försörjer familjen medan hans fru pluggar svenska. Med lite tur tar pendlingen till frisörsalongen han driver norr om Köpenhamn tre timmar per dag. Ibland tar den mer. Han är trött. Så när hyresvärden Trianon i somras rundade förhandlingssystemet och höjde hyran med 1,75 procent, eller för Dilshads Sadiqs del med 200 kronor i månaden, var det inget han funderade över.
– Hyran är något som man bara ska betala. Jag vill inte förlora mitt hem. Vart skulle jag då ta vägen? Värden kan höja hyran med fem procent, tio procent, jag skulle ändå betala, säger han.
Så Dilshad Sadiq betalade. Han gjorde precis som hyresvärden ville. Och tvärtemot vad Hyresgästföreningen vill.
– Jag tror att grannarna betalade också. Många kan inte svenska, de läste kanske inte ens informationen från värden. Och de har andra problem. Det är bara att slå på tv:n så ser man hur folks liv slås i spillror i Gaza. Vad är 200 kronor mer i hyra då, säger Dilshad Sadiq.
Hyresgästbasen: ”Direktaviseringar är fulspel”
Men det var mer än hundralappar som stod på spel när fyra privatvärdar, några av landets största – Heimstaden, Willhem, Victoriahem och Trianon – höjde hyrorna för 12 600 hushåll eller uppskattningsvis 24 000 hyresgäster i den kanske enskilt största och mest koordinerade direktaviseringen någonsin. Det var inte heller årets enda direktavisering, vilket vi återkommer till.
De fyra hyresjättarna hade tillsammans med två andra, Kanslihuset och Rosengårds fastigheter, krävt en andra höjning på två procent, trots att hyresgästerna i Malmö redan fått en av landets högsta höjningar. När Hyresgästföreningen sa nej till kravet lämnade värdarna förhandlingarna. I det läget är det fritt fram för värdarna att försöka driva igenom sitt krav på egen hand.
Direktavisering innebär helt enkelt att de skickar sina höjningskrav direkt hem till hyresgästerna. Kanslihuset och Rosengårds fastighets AB backade från kravet men den 1 juli höjde de fyra andra värdarna på så vis hyrorna med 1,75 procent. Hyresgästföreningen betraktade det som en stridsåtgärd. Värdarnas agerande rimmade inte med hur förhandlingarna brukar gå till. Det var ett hot mot systemet och skulle stoppas.
– Man utnyttjade systemet och satte hyresgästerna i en väldigt svår sits. Det är fulspel och något som man som hyresvärd borde hålla sig borta ifrån, säger Erik Elmgren, förbundschef på Hyresgästföreningen.
Men det finns motmedel. För att stoppa direktaviserade hyreshöjningar måste Hyresgästföreningen övertyga de boende om att inte betala den hyresnivån, utan fortsätta med den gamla. I Malmö gav man allt. Hyresgästföreningen engagerade medlemmar och vädjade i helsidesannonser, flygblad och på trappanslag: ”Betala inte dubbelhöjningen!”.
Medier över hela landet rapporterade: ”Bolagen vill höja hyran – hyresgäster uppmanas att inte betala” och Hyresgäster tar strid: ”Rena maffiametoder”. Och Hyresgästföreningen krävde 63 miljoner kronor av de fyra hyresvärdarna.
Frågan är vilket resultat det gav.
Majoritet betalar direktaviseringar
För när vi ställer frågan påstår värdarna att mellan 72 och 90 procent av alla betalade. I så fall var hyresgästen Dihlsad Sadiq på Lindängen i Malmö inte alls ensam, utan del av en förkrossande majoritet.
– Man är väldigt lojal som hyresgäst och det första man betalar är hyran. Det är naturligt att många gör det. Det är därför det är så omoraliskt att man utnyttjar den svagare parten, säger Erik Elmgren.
Men Patrik Hall, senior rådgivare på Heimstaden, lägger över ansvaret för direktaviseringen på Hyresgästföreningen.
– Om inte båda parter tar ansvar och bemödar sig för att vi ska komma överens utan man hamnar i en konflikt så har vi inget annat val. Då måste vi följa lagen och det har vi gjort i det här fallet.
Och Trianons vd Olof Andersson kommer inte att dra sig för att runda systemet igen.
– Det är klart att det stärker oss i framtiden att så många betalade. Jag kommer inte att tveka att göra det igen. Jag förespråkar inte marknadshyror men jag är kritisk till förhandlingssystemet. Eftersom det inte fungerar så blir det den här typen av förhandlingar direkt med hyresgästerna, säger Olof Andersson, vd på Trianon.
Victoriahems vd, Per Ekelund, är mer försiktig.
– Det är inte troligt att det händer igen men allt kan ske. Vi direktaviserar inte vanligtvis utan det är något man tar till när det inte finns några andra vägar. Det är absolut inte det vi vill utan det är bättre att hitta en gemensam lösning.
Valfritt att betala direktavisering
Så vad krävs då av en hyresgäst som är med på noterna och låter sig mobiliseras i kampen? Det vet Tobias Lohse som bor hos Willhem i centrala Malmö. Han valde att inte betala.
– Vad fan är det som händer? Det var min första tanke, säger han.
I ett brev från Willhem stod att han kunde välja om han ville betala eller inte, eftersom den nya hyran inte var förhandlad. Gick han inte med på höjningen skulle värden vända sig till hyresnämnden, en rättsinstans som kan pröva hyresnivån.
– Jag tyckte det kändes hotfullt. Betala annars så skickar vi det till rätten. Jag kan tänka mig att många blev det skrämda av det.
Men Tobias Lohse lät sig inte påverkas. I stället fortsatte han betala den gamla hyran, som Hyresgästföreningen ville. För att göra det krävs en del administrativt jobb. Varje månad går han in på internetbanken och ändrar summan på hyresavin. Han tycker ändå att det är värt det.
– Det var ett ganska lätt val. Det var kanske inte så att höjningen i kronor och ören betydde jättemycket för mig personligen. Men det var en solidarisk handling. Det är viktigt att ta kampen.
Fler direktaviseringar i landet
Men frågan är vad som händer om det kommer fler koordinerade direktaviseringar. Risken är påtaglig – förhandlingarna har varit tuffare än på länge – och Hyresgästföreningen har svårt att få med sig hyresgästerna.
När Hem & Hyra tittar närmare på direktaviseringar visar det sig dessutom att Malmö inte var unikt 2023. I Göteborg har 3 500 hyresgäster fått höjda hyreskrav via direktaviseringar efter att sex privata hyresvärdar strandat förhandlingarna, precis som i Malmö. I Halmstad hade Willhem redan direktaviserat 2 100 hushåll under våren, innan de gjorde samma sak i Malmö, och ytterligare ett par hundra hos Franshill och SBB fått samma besked. Och i skånska Perstorp hade hyresvärden Kupolen skickat direktaviseringar till 500 hushåll.
– Det har blivit vanligare med åren, helt klart, ingen tvekan om det. Gränsen har förflyttats och det har blivit mer normaliserat. Man kan koppla det till bostadsbristen. Hyresvärdarna sitter på något som är oerhört attraktivt, säger Evalena Agertoft, förhandlingschef på Hyresgästföreningen i norra Skåne.
Svårt för Hyresgästföreningen att nå ut
Sofi Bringsoniou, förhandlingschef på Hyresgästföreningen i Göteborg, ser det som ett problem att man inte lyckas nå ut med sitt budskap. Det räcker inte med brev, flygblad på flera språk och informationsfilmer – hyresgästerna betalar ändå.
– Vi försöker att informera men vi når ändå inte alla. Tyvärr förstår väldigt många inte att höjningen är ett förslag. Vissa hör av sig och säger att de inte vill bråka med värden, man är rädd och vill inte ta konflikten, säger hon.
En som ser med oro på det här är Marcus Kjellin, förhandlingsstrateg i Hyresgästföreningens regioner Aros-Gävle och Mitt. Där har man hittills varit förskonade, men han befarar att det kan ändras.
– Tittar man på andra regioner och de som har direktaviserat där så är det samma värdar som vi har. Vissa har gjort sig kända för att direktavisera och de finns i andra delar av landet. Det finns inget som säger att de inte skulle agera på samma sätt på fler platser, säger han.
Men Hyresgästföreningens förbundschef Erik Elmgren vill ändå tona ned riskerna.
– Man måste komma ihåg att det är få hyresvärdar som agerar så här, säger han.
Uppgörelse till slut i Malmö
I Malmö kom man till slut överens. Den stora majoritet som betalade den högre hyran kommer att kompenseras nästa år och Hyresgästföreningen har firat uppgörelsen som segrare. Fastighetsägarna håller inte med. Victoriahem säger att det blev som ”de efterfrågade”. Willhem AB ser hyreshöjningen som en del av 2024 års hyresnivå. Och Olof Andersson på Trianon har sagt: ”Kriget är slut men det är inte fred, möjligtvis vapenvila”. Han tänker dessutom belöna de hyresgäster som betalade.
– Jag tänker inte gå in på vad de får men de som betalade kommer att bli vinnare till slut, säger han.
Willhem AB har avböjt att kommentera direktaviseringarna.
- Om hyresförhandlingarna strandar har hyresvärden laglig rätt att försöka driva igenom höjningen genom att vända sig direkt till dig som hyresgäst. Det kallas direktavisering.
- Får du en högre men oförhandlad hyra har du två val: betala och därmed godkänna höjningen eller inte betala.
- Är du osäker på om hyran är förhandlad kan du kontakta Hyresgästföreningen.
- Går du inte med på höjningen ska du heller inte betala den, vilket också är det som Hyresgästföreningen förespråkar. Då fortsätter förhandlingen och troligtvis blir det prövning i hyresnämnden eller i Hyresmarknadskommittén.
- Vill du inte betala höjningen måste du själv ändra summan på hyresavin. Har du autogiro kontaktar du banken och stoppa det och betalar i stället manuellt via internetbanken. Betalar du via faktura ändrar du bara beloppet till den gamla hyran.
- Du kan inte förlora din lägenhet om du inte betalar höjningen. Däremot kan du få en hyreshöjning i efterhand. Då kan du behöva betala den retroaktivt och därför kan det vara klokt att spara lite pengar varje månad.
