Punktrenoveringar hos Robert Dickson upprör
Robert Dicksons stiftelse ska enligt sina stadgar erbjuda bostäder till billiga villkor åt arbetare och mindre bemedlade.
Storbråket om stiftelsens renoveringar i Annedal har fått mycket uppmärksamhet. Senast i och med beslutet från hyresnämnden i början av maj, som överklagades av hyresgästerna.
Men under vintern och våren har Robert Dickson även genomfört renoveringar av tomma lägenheter på flera håll i sitt bestånd – i Haga, på Gnistgatan i Järnbrott och på Sankt Pauligatan i Lunden.
Både i Lunden och Järnbrott har hyresförhandlingarna brakat samman, eftersom Robert Dicksons stiftelse velat höja hyrorna mer än Hyresgästföreningen tyckt varit rimligt. Då har stiftelsen valt att frånträda förhandlingen och sätta hyrorna själv (se faktaruta).
På Gnistgatan har hyran för flera ettor på 37 kvadratmeter höjts med 35 procent, från 4 200 kronor till 5 650 kronor.
Mohidin Abukar är Hyresgästföreningens förhandlare.
– Robert Dickson har yrkat på de högsta jämförbara nivåerna i området. De vill jämföra sina lägenheter med Stenas, men Stena har en helt annan standard och annat innehåll i sina lägenheter och hus. Nu genomför värden styckerenoveringar när lägenheter blivit tomma och det inte finns något hyresgästinflytande i renoveringen, säger han.
I Lunden rör det bara en lägenhet, men där har ökningen blivit större. En trea på 79 kvadratmeter som tidigare kostade 6 900 kronor i månaden går nu på 10 800 kronor. En ökning med 57 procent. Här är det Sara Andersson som förhandlat för Hyresgästföreningen.
– Robert Dickson har begärt den absolut högsta hyresnivån i Lunden. När vi sade nej frånträdde de förhandlingen och valde att sätta hyran själva. Nu har förhandlingen återupptagits och vi hoppas kunna sänka den nya hyresgästens hyra. Vi tycker att stiftelsens stadgar borde vägas in i detta, men oavsett dem så hade vi inte förhandlat en sådan hyra i Lunden, för den kvalitet på lägenhet som det rör sig om, säger Sara Andersson.
Allra störst har hyreshöjningarna blivit i Haga, där flera lägenheter har renoverats i kvarteren Fänriken och Löjtnanten. Men här har det skett med Hyresgästföreningens goda minne, eftersom parterna kommit överens om de nya nivåerna. Delvis är det det attraktiva läget i staden som gör att Hyresgästföreningen tycker att det är rimligt med en högre hyra.
Marie Nilsdotter bor på Haga Östergata i kvarteret Fänriken. I hennes grannhus höjdes hyran för en etta från 3 900 kronor till 6 671 kronor. Det är en ökning på 71 procent.
– Den ettan är dyrare än grannens trea nu. Alla som bor här är upprörda. Här finns unga vuxna som fortfarande bor hemma och köar för något eget. Men till en sådan lägenhet har de inte råd att flytta. Och huset är fortfarande byggt 1861, hur mycket man än byter skåpsluckorna. Lyhördheten och planlösningarna ändras inte, säger Marie Nilsdotter.
Framförallt är hon och andra oroliga för att alla hyror på sikt kommer att stiga kraftigt.
– En av stiftelsens grundtankar är att hålla hyrorna låga. Men på senaste åren har det gått över styr, styrelsen har lämnat stadgarna och det händer saker med en rasande fart. Ordförande är en moderat som arbetar som mäklare. Robert Dickson låter mer och mer som ett kommersiellt företag istället för en stiftelse, säger Marie Nilsdotter.
Mikael Jansson är vd för Robert Dicksons stiftelse. Han hänvisar till stiftelsens stadgar där det står att bostäderna ska vara ”väl försedda och sunda”.
– Det ska inte vara lyx, men vi ska ha bra standard på våra bostäder. Inte hålla nere standarden för att ha låga hyror till varje pris. Det skulle på sikt skapa fastigheter som inte går att rädda utan måste rivas, säger Mikael Jansson.
Lägenheterna som har renoverats var mycket slitna, enligt honom.
– Bara lägenheten på Haga Östergata kostade en bra bit över en miljon att bygga om. Om det sedan innebär att vi behöver höja hyrorna så kraftigt, då kan man fundera på om inte våra hyresnivåer ligger för lågt från början. Skatteverket ansåg för ett antal år sedan att vi låg 35 procent under bruksvärdet. Vi måste få rätt hyresnivå så vi kan underhålla våra fastigheter och uppfylla dagens byggnormer, säger Mikael Jansson.
Att renovera tomma lägenheter gör att ingen befintlig hyresgäst drabbas av hyreshöjningen, påpekar han.
– Du behöver inte flytta dit i första hand, det finns andra lägenheter i vårt bestånd med lägre hyresnivåer.
Mikael Jansson hävdar att Hyresgästföreningen inte vill diskutera lägenheternas bruksvärde (se faktaruta), utan bara vill prata om stiftelsens stadgar.
– Vi tycker det är märkligt. Det är en farlig väg att vandra, att inte stå upp för bruksvärdet. Det är där diskussionen ska vara. Styrelsen har tolkningsföreträde av stadgarna, och deras tolkning är att om bruksvärdesprincipen följs uppfylls stiftelsens stadgar.
Hyresgästföreningen anser att ni jämför er med de högsta hyresnivåerna ni kan hitta i Lunden och Järnbrott. Vad svarar du på det?
– Hyresgästföreningen har missat att lägga in rätt uppgifter för områdena och för våra fastigheter i Bodok (parternas gemensamma jämförelseverktyg / Hem & Hyras anmärkning). Vi har plockat ut all data och tittat, det har varit för låg standard registrerat på våra hus.
Samtidigt har ni själva sagt att er ambition är att ligga i det lägre spannet av bruksvärdet, inte bland de högsta.
– Jo, så är det. Vi försöker hålla låga hyror och det går att hitta lägenheter som ligger betydligt högre än våra.
Är de här punktrenoveringarna en fingervisning om var stiftelsens framtida hyror kommer att hamna?
– Det kan jag inte svara på. Det här är som sagt punktrenoveringar. Om det handlar om större rotrenoveringar av hela områden så kan vi hamna på en annan nivå, det är en förhandlingsfråga.
LÄS MER:
Robert Dickson vann i hyresnämnden – hyresgäster överklagar till hovrätten
Enligt hyreslagen är en fastighetsägare tvungen att förhandla om hyran i fall det finns en förhandlingsordning.
Men om förhandlingen inte tycks leda vidare kan en part ensidigt frånträda förhandlingen.
En hyresgäst som anser att hyran är oskälig kan dra värden inför hyresnämnden för att få hyran prövad.
Detta gäller även om en lägenhet var tom när hyran ändrades och hyresgästen flyttat in senare. Hyresgästföreningen kan dock inte själv ta ett sådant ärende till hyresnämnden, utan bara som företrädare för en klagande hyresgäst.
Bruksvärdesprincipen bygger på att man jämför likvärdiga lägenheter på en ort. Har en viss hyra förhandlats fram för ett hus, kan en värd med likvärdiga lägenheter kräva motsvarande.
En lägenhets bruksvärde är det praktiska värde den har ur hyresgästens synvinkel.
En lägenhet som har en planlösning som gör den lätt att möblera, har till exempel ett högre bruksvärde än en i övrigt likvärdig lägenhet som har en sämre planlösning.
Det är hur hyresgäster i allmänhet värderar lägenhetens egenskaper som bestämmer dess bruksvärde. Olika individers skilda värderingar och behov påverkar inte bruksvärdet.
Om till exempel hyresgästerna i ett hus har tillgång till goda lekplatser, innebär detta inte att bruksvärdet är högre för de hyresgäster som har barn och lägre för de hyresgäster som inte har barn. Lägenhetens bruksvärde är alltså oberoende av vem som för tillfället bor i den.
Källa: Hyresnämnden
